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ETUDE DE CAS INSTRUCTION DUNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX PLUS-PLAI Frédérique DAO PANAM chargée dopérations DDT 77 Estelle CANONNE.

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1 ETUDE DE CAS INSTRUCTION DUNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX PLUS-PLAI Frédérique DAO PANAM chargée dopérations DDT 77 Estelle CANONNE Chef dUnité FLS DDT et 28 mars 2012

2 QUEST-CE QUUNE DEMANDE DE FINANCEMENT ? Cest une demande dagrément et/ou de subvention pour la construction, lacquisition et lamélioration de logements Linstruction de cette demande se solde par la rédaction dune décision qui ouvre droit à loctroi dun prêt aidé, à la TVA à 7 %, à lexonération de la TFPB et au conventionnement à lAllocation Personnalisée au Logement

3 LES PIECES DU DOSSIER Arrêté du 26 août 2005 Exercice n°1: le dossier distribué est-il complet ?

4 LES DIFFERENTS MONTAGES Article R Construction neuve : –Le bailleur acquiert un terrain sur lequel il construit –Remarque: en ZAC, le bailleur achète une charge foncière

5 LES DIFFERENTS MONTAGES La Vente en lEtat Futur dAchèvement Cest un contrat entre un vendeur « maître douvrage » (promoteur) et un acquéreur « bailleur social ».

6 VEFA Le constructeurLe bailleur social Il assure la maîtrise douvrage complète du projet: Acquisition et portage foncier Projet architectural Conduite dopération du projet Il est le vendeur qui transfère les droits du sol et la propriété du bâti au fur et à mesure de lexécution des travaux au bailleur social Il est lacquéreur Il devient le propriétaire « clé en main » Il procède aux demandes de financement.

7 LES DIFFERENTS MONTAGES LE BAIL A CONSTRUCTION Art.L 251 et suivants Le propriétaire du terrain le loue au maître douvrage pour construire La durée du bail va de 18 à 99 ans. Pour les LS, cest au minimum la durée du prêt Possibilité dun loyer annuel versé au propriétaire ou du versement dune soulte lors de la signature du bail Au terme du bail, le propriétaire récupère le terrain + le bâti (sauf convention particulière)

8 LES DIFFERENTS MONTAGES LAcquisition-Amélioration –Le bailleur acquiert un bâti (logements ou locaux non affectés à lhabitation) quil améliore NB : La Vente en lEtat Futur de Réhabilitation existe également mais est peu développée

9 LES DIFFERENTS MONTAGES LE BAIL A REHABILITATION Art. L 252 et suivants Cest léquivalent du bail à construction dans le domaine de la réhabilitation (utilisé en particulier dans le cas où une commune ne souhaite pas se dessaisir de son patrimoine). Sa durée minimum est de 12 ans.

10 LES DIFFERENTS MONTAGES LUSUFRUIT LOCATIF SOCIAL Art. L 253 et suivants, Circulaire UHC/FB3 n° du 17 avril 2007 concernant la mise en œuvre de lusufruit locatif social. démembrement temporaire du droit de propriété : la nue propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de lEtat ; lusufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit lintégralité des loyers et assure lentretien de limmeuble. durée minimale de 15 ans lacquisition de lusufruit par le bailleur social peut être financée par du PLS. garanties de relogement des locataires à lexpiration de la convention dusufruit

11 ANALYSE DU PRIX DE REVIENT Annexe 1 de lArrêté du 17 octobre éléments constitutifs : la charge foncière ou immobilière le coût des travaux/prix de revient du bâtiment le coût des prestations intellectuelles Cas particuliers VEFA : en labsence de document du vendeur permettant lidentification de la part du prix relative à la charge foncière, celle-ci est fixée forfaitairement (circulaire du 14 octobre) => 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C depuis 2010 en acquisition ou acquisition amélioration, puisquil nest pas possible de ventiler la charge immobilière entre la valeur du terrain et celle de la construction, la fraction du prix de revient susceptible de donner lieu à un financement par le prêt foncier est, depuis 2010, également fixée forfaitairement à 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C.

12 LA SURFACE UTILE (SU) Art. R du CCH La surface utile (SU) est égale à la surface habitable (SH) du logement, telle que définie à larticle R du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par larrêté du ministre chargé du logement.

13 LA SURFACE UTILE (SU) Les surfaces annexes : arrêté du 9 mai 1995 modifié par larrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement Elles sont définies comme « les surfaces réservées à lusage exclusif de loccupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ». Celliers ou sous-sol et garages en logement individuel : on pourra considérer que le stationnement du véhicule mobilise forfaitairement 12 m², le surplus étant alors décompté à 50 % en tant que surface annexe entrant dans le calcul de la surface utile (=cellier). Exercice n°2

14 LASSIETTE DE SUBVENTION GLOBALE Le montant de la subvention est égal au produit du taux de subvention et dune assiette de subvention (AS) AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG) SU = surface utile de lopération CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements = 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m 2 / SU)] VB = valeur de base 1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (coût fixé par circulaire) NG = nombre de garages

15 LASSIETTE DE SUBVENTION GLOBALE Parallèlement la note de programmation 2012 préconise de respecter un montant moyen de subvention (MMS) de 500 par PLUS et de par PLAI en zone A, en zone B1, en zone B2 et en zone C en IDF Exercice n°3

16 LE LOYER MAXIMAL CONVENTIONNABLE Circulaire du 1er février 2012 Il est exprimé en euros par mois et par m² de SU: LM zone (circulaire) x CS x (1 + marge locale %) possibilité de loyer pour les annexes (être vigilant sur les montants) Exercice n°4

17 LE PLAN DE FINANCEMENT Les subventions de lÉtat Les subventions des collectivités Les subventions des collecteurs 1 % Les prêts Les fonds propres

18 BILAN DEXPLOITATION DU MAITRE DOUVRAGE Circulaire n° du 29 mai 1997 « Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir : Le remboursement des emprunts Les frais de gestion et dentretien La TFPB Les grosses réparations Les aléas (vacances, impayés, …) « Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie (en constants) cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année pendant toute la durée du prêt » Calcul du loyer déquilibre = LOLA

19 LES HYPOTHESES ECONOMIQUES (CALCUL DES CHARGES) paramètresValeurTaux de croissance loyerSans objet1,7 % AnnuitésTaux du prêt sur la base dun LA à 2,75 % Sans objet Vacances / impayés3 %Sans objet Produits financiers2,75 %Sans objet Frais de gestionSans objet2,2 % Grosses réparations0,6 % de la valeur construction + VRD 1,8 % TFPBSans objet2,2 %

20 LEVIERS PERMETTANT DOPTIMISER LE MONTAGE FINANCIER Diminuer les charges Diminuer le prix de revient Diminuer la PGR, en étant vigilant sur le montant des travaux retenus pour son calcul (notamment en VEFA) Diminuer les frais de gestion Diminuer les remboursements de prêts en augmentant les recettes Augmenter les recettes Lapport de fonds propres (et la répartition des fonds propres sur le PLUS et le PLAI) Les réservations Modifier la part PLUS/PLAI Augmenter la constructibilité Augmenter les subventions Vérifier le pré-financement

21 LA SUBVENTION SPECIFIQUE (PRIME DINSERTION) R du CCHDécret du 5 juillet 2000 Elle est attribuée en IDF pour améliorer léquilibre financier des opérations qui comprennent des PLAI. Elle représente au maximum 10% du prix de revient. Cest le chargé dopérations qui apprécie loctroi de cette subvention si léquilibre le justifie, elle nest pas de plein droit.

22 LA SURCHARGE FONCIERE R381-1R décret du 5 juillet 2000 R R décret du 5 juillet 2000 Elle nécessite une participation des collectivités territoriales au moins égale à 20 % du dépassement de la valeur foncière de référence X la SU (sauf pour le délégataire). Cest un déplafonnement du montant de la subvention qui peut varier entre 20 et 50% du dépassement de la valeur foncière de référence multiplié par la SU de lopération. Cest le chargé dopérations qui apprécie loctroi de cette subvention si léquilibre le justifie et que les conditions sont remplies; elle nest pas de plein droit et la note ministérielle de programmation 2011 pour l'IDF préconise de la réserver à la zone A. Attention en ZAC => Circulaire du 14 décembre 1989 « Surcharge foncière » : veiller aux modalités d'attribution de la surcharge foncière, « en vérifiant que le caractère social de l'opération financée, justifie l'intervention de cette subvention et en tenant compte des possibilités de péréquation du coût du foncier liées aux autres activités ou aménagements générés par la ZAC. »

23 REDIGER LA DECISION Art. R du CCH Cf. Galion (interface Galion-CHORUS) La décision favorable est visée par le Contrôleur Financier Régional (si plus de de subvention sur le dossier), signée par le Préfet et notifiée au demandeur. La décision comprend la localisation de lopération, le nombre de logements et le montant de la subvention qui sera versée sous forme dacomptes ne pouvant dépasser 80% du total de la subvention. Le règlement du solde est subordonné à la justification de la réalisation des travaux.

24 Questions

25 Merci pour votre attention


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