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Licence professionnelle Droit de l'immobilier

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Présentation au sujet: "Licence professionnelle Droit de l'immobilier"— Transcription de la présentation:

1 Licence professionnelle Droit de l'immobilier
L’opération immobilière Gautier de Malafosse

2 Introduction Générale
Il est impossible de comprendre un cours sans en saisir le but. Dès lors, la première question qu’il convient de se poser est celle du domaine du sujet abordé, et pour ce faire, deux interrogations se présentent : Qu’est-ce qu’une opération immobilière ? Qu’elle est sa forme juridique ? Derrière le terme d’opération immobilière se cachent plusieurs réalités, mais, schématiquement, il est possible de distinguer trois grandes phases immobilières : La construction L’achat et la vente La location

3 Les formes juridiques de la vente immobilière.
Introduction Générale Il est cependant impossible de traiter en un cours l’ensemble de ces opérations juridiques, et ce pour une raison très simple : chacune répond à des règles propres, souvent particulièrement nombreuses et complexes. Il est donc nécessaire de faire un choix dans le sujet aborder. Du fait du programme de cette formation, seule la question de la vente / achat sera traitée dans ce cours (des enseignements visant à traiter du bail et de la construction étant dispensés dans le cadre d’autres modules). Dès lors, on peut restreindre le sujet de ce cours à l’intitulé suivant : Les formes juridiques de la vente immobilière.

4 Introduction Générale
Reste la question des formes juridiques à proprement parler. Il convient de distinguer ici un régime général, qui est l’objet premier de ce cours, de régimes spécifiques, que l’on retrouvera principalement dans la troisième partie. En effet, c’est en principe la nature de l’immeuble qui va influencer le régime applicable à la vente le concernant. Dès lors, c’est dans la partie relative à l’objet de la vente immobilière que l’on retrouvera les régimes spécifiques, l’ensemble des éléments autres du cours étant relatifs au régime général. Voilà pour ce qui est de la délimitation du sujet

5 Introduction Générale
Un ensemble de précisions est maintenant à aborder sur le thème du cours. Tout d’abord d’un point de vue « pratique » Il est nécessaire de comprendre que l’opération immobilière qu’est la vente est un acte d’une grande importance : D’une part parce qu’elle a des conséquences généralement « vitales » pour les particuliers. D’autre part parce que son régime juridique est d’une grande complexité, et que les ouvrages qui se veulent exhaustifs en la matière atteignent aisément les pages.

6 Introduction Générale
Il s’agit donc ici de faire une présentation globale de cette opération plus qu’un cours parfaitement complet. (Il va sans dire que la maitrise de l’enseignement présent permettra malgré tout à l’étudiant d’aborder avec une grande facilité l’ensemble des opérations juridiques qu’il rencontrera dans sa vie professionnelle ou personnelle). Dès lors, certains cas très particuliers seront volontairement laissés de côté, tels que les opérations relatives à un fonds de commerce, à un bien rural, à un bâtiment historique, etc. De même, l’aspect fiscal de la question sera écarté, et ce pour des raisons évidentes de concision. Pour les étudiants souhaitant perfectionner leurs connaissances, la maîtrise des notions de financement de l’opération immobilière sera une approche intéressante.

7 Introduction Générale
On l’a dit, donc, le cours ne saurait être exhaustif. Pour les mêmes raisons, il ne peut non plus se permettre des rappels de droit sur des points trop évidents. À ce titre, il est important de comprendre qu’au sein du droit, la vente est ce que l’on appelle un contrat spécial, c’est-à-dire une opération juridique imposant l’application de règles dérogatoires ou complétant le droit commun, représenté par le droit des obligations. Au sein de ce contrat spécial qu’est la vente, l’opération immobilière apparaît aussi comme un acte spécifique. Ainsi, la vente immobilière serait un contrat spécial de la vente, elle même contrat spécial au regard du droit des obligations. Dès lors, il absolument nécessaire à l’étudiant, avant de se lancer dans ce cours, de reprendre, s’il ne le maitrise pas déjà, le droit des obligations.

8 Introduction Générale
Pour ce qui est du plan, deux nécessités guident le choix. Tout d’abord celle d’un ancrage dans des notions déjà connues de l’étudiant. Dès lors, c’est autour des conditions générales de validité des conventions que s’articulera ce cours : Capacité Consentement Objet Cause Ces notions seront parfois interprétées de façon extensive, afin de justifier le traitement de certains points en leur sein.

9 Introduction Générale
Autour de cet axe, il convient ensuite de faire entrer une approche pratique dans le plan. Celle-ci sera matérialisée par une vision chronologique de l’opération immobilière, afin de pouvoir suivre au fur et à mesure de l’avancée de l’opération les points juridiques à vérifier pour juger de sa validité. La question de la capacité juridique permettra donc dans un premier de comprendre qui peut ou non vendre ou acheter un immeuble. Puis, la problématique du consentement sera l’occasion de traiter des avant-contrats, étapes premières de la vente immobilière. L’objet permettra de déterminer quel régime applicable en fonction du bien vendu. Enfin la cause offrira d’étudier les obligations de chacune des parties.

10 Introduction Générale
En conclusion : Ce cours aura pour objet de traiter des formes juridiques de la vente immobilière. Il s’axera sur une étude des principes généraux, principalement issue de l’application des règles de droit commun (droit des obligations) à la matière immobilière. BON COURS À TOUS!

11 LA CAPACITÉ DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE :
Partie I – Introduction PARTIE I LA CAPACITÉ DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE : SPÉCIFICITÉS RELATIVES À LA PERSONNE DES PARTIES AU CONTRAT

12 Partie I – Introduction
L’opération immobilière, et principalement la vente, est un acte lourd de conséquences, tant par les droits qui sont transférés que par la valeur et l’importance matérielle de l’objet de la convention. Elle est donc un terrain propice à l’étude détaillée des questions de pouvoirs et de capacité des parties au contrat, et ce même s’il ne s’agit en fait que d’appliquer principalement des règles de droit commun. Dès lors, par principe, il convient de se référer notamment aux articles 1594 (« Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre ») et 414 du Code civil (« La majorité est fixée à dix-huit ans accomplis ; à cet âge, chacun est capable d'exercer les droits dont il a la jouissance »)

13 Partie I – Introduction
La question à traiter est ici en fait double. En effet, avoir la capacité de contracter et de disposer d’un immeuble ne suffit pas, encore faut il avoir le pouvoir de signer un contrat concernant ce bien (attention à ne pas faire de confusion dans cette dichotomie). Donc, et de façon le plus didactique possible, le plan s’axera autour de deux parties : La capacité des parties dans l’opération immobilière. Le pouvoir des parties dans l’opération immobilière.

14 Partie I – Plan CHAPITRE I : LA CAPACITÉ DES PARTIES À L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE Section I : les mineurs dans l’opération immobilière I – L’achat d’un immeuble par un mineur non émancipé. II – La vente d’un immeuble par un mineur non émancipé. Section II : les majeurs dans l’opération immobilière. I – Le majeur aliéné et sans protection dans l’opération immobilière. II – Le majeur protégé dans l’opération immobilière. 2.1. Le majeur sous sauvegarde de justice. 2.2. Le majeur sous curatelle. 2.3. Le majeur sous tutelle. Section III : les interdictions spéciales d’acquérir

15 Partie I – Plan CHAPITRE II : LES POUVOIRS DES PARTIES À L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE. Section I : le partage des pouvoirs par la personne non isolée. I – La situation des époux dans l’opération immobilière. II – La situation des pacsés dans l’opération immobilière. III – La situation des indivisaires dans l’opération immobilière. Section II : le pouvoir de contracter confié à un représentant. I – Les personnes morales de droit privé dans l’opération immobilière. II – Les cas de représentation par un intermédiaire.

16 Partie I – Chapitre I – Introduction
LA CAPACITÉ DES PARTIES À L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE

17 Partie I – Chapitre I – Introduction
Toute personne qui ne se le voit pas interdire par la loi est en mesure d’acheter et de vendre. Le pendant d’un tel principe est nécessairement que le législateur est venu ôter cette capacité à certaines personnes. Dans d’autres cas, il ne s’agira que d’une limitation dans l’exercice de ces droits. En tout état de cause, il est aisé de procéder à la résolution de cette question en subdivisant les parties éventuelles à une opération immobilière en deux groupes : D’un côté les mineurs De l’autre, les majeurs Il convient d’ajouter à cette dichotomie un ensemble d’interdictions spéciales.

18 Partie I – Chapitre I – Section I
LES MINEURS DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE

19 Partie I – Chapitre I – Section I
Chez les mineurs, la problématique s’axe autour de ceux qui ne sont pas émancipés. En effet, et fort logiquement, le mineur émancipé, parce qu’il est considéré par la loi comme disposant des mêmes droits qu’un majeur, peut acheter ou vendre un bien immobilier. Article du Code civil : « Le mineur émancipé est capable, comme un majeur, de tous les actes de la vie civile. Il doit néanmoins, pour se marier ou se donner en adoption, observer les mêmes règles que s'il n'était point émancipé ». Une exception cependant : l’achat ou la vente d’un bien ne doit pas conférer au mineur émancipé la qualité de commerçant, ou ne doit pas relever de l’exercice d’un acte de commerce à titre habituel.

20 Partie I – Chapitre I – Section I
Ainsi, un exemple simple illustrant cette interdiction serait celui dans lequel la vente d’un immeuble par un mineur émancipé donnerait à ce dernier le statut d’un marchand de biens (agent immobilier notamment). Au-delà de ces considérations générales, il convient donc de se pencher plus particulièrement sur les actes des mineurs non émancipés. Pour ce faire, une distinction doit être faite, à savoir celle entre : L’achat d’un immeuble Et la vente d’un immeuble. NB : Pour rappel, selon l’article 388 du Code civil « le mineur est l'individu de l'un ou l'autre sexe qui n'a point encore l'âge de dix-huit ans accomplis ».

21 Partie I – Chapitre I – Section I
I – L’achat d’un immeuble par un mineur non émancipé. Dans le cas classique d’un mineur soumis au régime de l’administration légale pure et simple, l’achat de l’immeuble doit être réalisé par les deux parents d’un commun accord (sinon il convient de passer par le juge des tutelles). Le juge des tutelles doit être saisi si le mineur est placé sous le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire. Enfin, sous le régime de la tutelle, c’est le tuteur qui réalise l’achat, après autorisation du conseil de famille. Le juge ne se prononce qu’en cas d’absence de conseil de famille, ou si la valeur du bien est inférieure à euros (son avis peut même suppléer celui du conseil).

22 Partie I – Chapitre I – Section I
Si l’achat est conditionné à l’obtention d’un prêt, alors le représentant légal doit obtenir l’accord du juge des tutelles (en cas d’administration légale, qu’elle soit pure et simple ou sous contrôle) et du conseil de famille (en cas de tutelle). Ces dispositions sont écartées lorsque le prêt n’a que peu de conséquences pour le mineur, notamment eut égard son patrimoine, etc. Ne pas respecter l’ensemble de ces dispositions expose le contrat d’achat à une demande d’annulation sous 5 ans à compter de la majorité ou de l’émancipation du mineur, nullité qui est relative. Seul le mineur peut invoquer cette nullité, et non son représentant au jour de la signature de l’acte.

23 Partie I – Chapitre I – Section I
NB : Pour rappel, la tutelle est instituée en cas du décès des deux parents, s’ils sont déchus de leur autorité parentale, ou si l’enfant n’a ni père ni mère, et ce en vertu de l’article 390 du Code civil (« La tutelle s'ouvre lorsque le père et la mère sont tous deux décédés ou se trouvent privés de l'exercice de l'autorité parentale. Elle s'ouvre, aussi, à l'égard d'un enfant dont la filiation n'est pas légalement établie. Il n'est pas dérogé aux lois particulières qui régissent le service de l'aide sociale à l'enfance »). Le tuteur est alors désigné, et un conseil de famille est instauré par le juge des tutelles qui en assure la présidence, et ce en application des articles 394 et suivants du Code civil. Notamment article 397 : « Le conseil de famille statue sur les empêchements, les retraits et les remplacements qui intéressent le tuteur et le subrogé tuteur. Le juge des tutelles statue sur ceux qui intéressent les autres membres du conseil de famille. Une charge tutélaire ne peut être retirée, par celui qui l'a confiée, qu'après que son titulaire a été entendu ou appelé. Le juge peut, s'il estime qu'il y a urgence, prescrire des mesures provisoires dans l'intérêt du mineur ».

24 Partie I – Chapitre I – Section I
II – La vente d’un immeuble par un mineur non émancipé. La vente s’effectue en principe après que le juge des tutelles l’ait autorisé (sous les deux régimes d’administration légale) et accord du conseil de famille (en cas de tutelle). Le conseil des familles peut être suppléé par le juge si le prix de la vente n’excède pas euros. L’autorisation de vendre précise et impose les conditions du contrat (prix, etc.). Elle ne peut être donnée qu’après la réalisation de mesures d’instructions par un technicien, ou l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés.

25 Partie I – Chapitre I – Section I
Pour ce qui est de l’éventuel non-respect de ces dispositions, il convient d’appliquer les mêmes règles que précédemment exposées, et concernant l’achat d’un immeuble par un mineur non émancipé. Une précision doit cependant être apportée en matière de vente. En vertu de l’article 1312 du Code civil, le mineur n’est pas tenu, en cas d’annulation de ladite vente, de restituer que la partie du prix qu’il a conservé pour lui, et non la somme dans son ensemble. « Lorsque les mineurs ou les majeurs en tutelle sont admis, en ces qualités, à se faire restituer contre leurs engagements, le remboursement de ce qui aurait été, en conséquence de ces engagements, payé pendant la minorité ou la tutelle des majeurs, ne peut en être exigé, à moins qu'il ne soit prouvé que ce qui a été payé a tourné à leur profit ».

26 Partie I – Chapitre I – Section I
Un point spécifique à la vente peut également être traité : celui de la forme de celle-ci. En principe, elle est faite aux enchères publiques (article 1271 et suivants du Code de procédure civile). Mais la vente à l’amiable n’est pas exclue, et ce que se soit par adjudication ou de gré à gré. De même, il est intéressant de préciser que le prix de la vente doit en principe être remployé selon les directives données soit dans l’autorisation de vente, soit dans une décision ultérieure (article 501 du Code civil : « Le conseil de famille ou, à défaut, le juge détermine la somme à partir de laquelle commence, pour le tuteur, l'obligation d'employer les capitaux liquides et l'excédent des revenus. Le conseil de famille ou, à défaut, le juge prescrit toutes les mesures qu'il juge utiles quant à l'emploi ou au remploi des fonds soit par avance, soit à l'occasion de chaque opération. L'emploi ou le remploi est réalisé par le tuteur dans le délai fixé par la décision qui l'ordonne et de la manière qu'elle prescrit. Passé ce délai, le tuteur peut être déclaré débiteur des intérêts »).

27 Partie I – Chapitre I – Section II
LES MAJEURS DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE.

28 Partie I – Chapitre I – Section II
Le majeur est bien entendu, par principe, apte à vendre ou à acheter des biens immobiliers. Mais là encore, la loi prévoit un ensemble de dispositions particulières visant à protéger soit les héritiers du majeur d’éventuels actes inconsidérés, soit le majeur lui-même. Ainsi, on peut diviser les mesures importantes à la matière immobilière en deux subdivisions : Celles concernant le majeur aliéné et sans protection. Celles concernant le majeur protégé.

29 Partie I – Chapitre I – Section II
I – Le majeur aliéné et sans protection dans l’opération immobilière. L’article du Code civil impose d’être sain d’esprit pour contracter (« Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte »). Dès lors, tout acte passé par une personne souffrant d’un trouble mental lors de la signature de l’acte peut être annulé. En principe, cette demande de nullité va pouvoir émaner de deux types de personnes : Soit le majeur lui-même. Soit les héritiers de celui-ci.

30 Partie I – Chapitre I – Section II
Ainsi, si le majeur est vivant, seul lui peut agir, et ce dans un délai de 5 ans à compter du jour de la signature de l’acte. Article 2225 du Code civil : « L'action en responsabilité dirigée contre les personnes ayant représenté ou assisté les parties en justice, y compris à raison de la perte ou de la destruction des pièces qui leur ont été confiées, se prescrit par cinq ans à compter de la fin de leur mission »). Cette prescription quinquennale peut cependant être suspendue si le majeur est dans l’incapacité d’agir. En effet, selon l’article 2234 du Code civil : « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure »

31 Partie I – Chapitre I – Section II
Si le majeur est mort, c’est à ses héritiers que le droit d’agir revient. Cependant, pour ce faire, l’action doit avoir été déjà engagée du vivant du majeur aliéné. Trois exceptions à ce principe demeurent : L’acte prouve à lui seul le trouble mental de l’ascendant. L’acte a été signé alors que le majeur aliéné était sous sauvegarde de justice. Une demande de mise sous tutelle, curatelle ou sauvegarde a été ouverte du vivant de l’ascendant. L’action pour vice du consentement est à exclure, sauf entrer dans un de ces 3 cas.

32 Partie I – Chapitre I – Section II
II – Le majeur protégé dans l’opération immobilière. La loi instaure une triple graduation, en fonction de la gravité du trouble ou de l’atteinte, des régimes de protection des majeurs. On retrouve ainsi : La sauvegarde de justice. La curatelle La tutelle

33 Partie I – Chapitre I – Section II
Deux points doivent au préalable être précisés. Tout d’abord, et quelque soit le régime de protection, le logement personnel de la personne protégée doit être sauvegardé dans la mesure du possible. Il convient donc systématiquement de demander l’autorisation au juge des tutelles, et au conseil de famille s’il existe. NB : À noter que cette protection concerne également les meubles meublants. De plus, est offerte la possibilité au majeur, ainsi qu’au mineur émancipé, de conclure un mandat de protection future (par acte sous seing privé ou notarié, les pouvoirs du mandataire variant en fonction), dans le cas où il ne pourrait plus, à l’avenir, et ce pour diverse raison, gérer ses intérêts. Cela n’empêche pas le mandant de vendre ou d’acheter seul.

34 Partie I – Chapitre I – Section II
2.1. Le majeur sous sauvegarde de justice. Le majeur sous sauvegarde conserve en principe ses droits d’acheter et de vendre, à moins que ceux-ci aient été confiés à un mandataire, désigné de façon temporaire par le juge des tutelles. « La personne placée sous sauvegarde de justice conserve l'exercice de ses droits. Toutefois, elle ne peut, à peine de nullité, faire un acte pour lequel un mandataire spécial a été désigné en application de l'article 437 » En vertu de l’article 435 du Code civil, le majeur sous sauvegarde peut demander la rescision pour lésion dès lors qu’il subit un préjudice financier, et ce quelque soit son importance.

35 Partie I – Chapitre I – Section II
De son vivant, il est le seul à pouvoir agir, et ce durant 5 ans à compter de la signature. Si la rescision est prononcée, le contrat est anéanti, et les biens et prix restitués. Il peut aussi, en cas d’achat, demander la réduction du prix s’il apparaît excessif. Cependant, le majeur sous sauvegarde ne doit restituer que la somme qui a tourné à son profit en cas de vente (comme exposé pour le mineur non émancipé). L’action en réduction, elle, ne fait que ramener les engagements du majeur acquéreur à des mesures que son patrimoine rend envisageables. Pour rappel, et comme exposé précédemment, la sauvegarde facilite l’action pour insanité d’esprit, puisque la preuve du trouble mental n’est pas à rapporter par les héritiers.

36 Partie I – Chapitre I – Section II
2.2. Le majeur sous curatelle. La curatelle donne lieu à une assistance du majeur, mais qui n’est plus simplement ponctuelle, comme dans la sauvegarde. Dès lors, il ne bénéficie plus de la possibilité d’acheter ou de vendre seul. Il doit demander son accord au curateur, sous peine de nullité (à condition de prouver un préjudice), ou, en cas de refus de ce dernier, au juge des tutelles. Il est à noter qu’une décision de justice peut autoriser le majeur de conclure seul l’acte : on parle alors de curatelle augmentée. De plus, parce que le régime est intermédiaire, le curateur ne peut décider de contracter seul, sous peine de nullité de plein droit.

37 Partie I – Chapitre I – Section II
2.3. Le majeur sous tutelle. Il ne s’agit plus de mettre en place une assistance, mais bel et bien une représentation de la personne sous tutelle, par l’intermédiaire du tuteur. Le majeur souffre alors d’une incapacité absolue. Pour agir, le tuteur doit demander l’autorisation au conseil de famille, ou à défaut au juge des tutelles (comme pour le mineur sous tutelle). Attention, les actes du majeur, s’ils ont été conclus deux ans avant la publicité du jugement de mise sous tutelle, peuvent quand même être réduits voir annulés (en cas de préjudice), à condition de prouver l’altération des facultés personnelles. Il convient donc d’être très prudent.

38 Partie I – Chapitre I – Section II
Les actes passés par le majeur après le jugement de tutelle sont nuls de plein droit. Mais il existe des exceptions à ce principe : Si la tutelle a été augmentée, afin que le majeur puisse contracter avec l’assistance de son tuteur, alors la nullité est possible si un préjudice est prouvé. Si la tutelle a été augmentée, afin que le majeur puisse contracter seul, le contrat peut être annulé (par rescision) ou réduit dans les mêmes conditions que dans la sauvegarde (car le majeur est considéré se comportant comme dans un tel régime de protection).

39 Partie I – Chapitre I – Section III
LES INTERDICTIONS SPÉCIALES D’ACQUÉRIR

40 Partie I – Chapitre I – Section III
La capacité de contracter, et plus spécialement d’acheter (c’est l’objet de la présente section), peut être entravée dans certains cas spécifiques. NB : Une précision d’un point de vue de la seule capacité de vendre au préalable : il est possible de prévoir des clauses d’incessibilité ou d’inaliénabilité. On les trouve souvent notamment dans les legs et les donations. En vertu de l’article du Code civil, alors elles doivent être limitées dans le temps et justifiées par un intérêt légitime et sérieux (« Les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige ») Les actes dans lesquels sont présentes de telles clauses doivent de plus être publiés au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble.

41 Partie I – Chapitre I – Section III
Il convient donc ici de revenir rapidement sur un certain nombre de personnes qui ne peuvent, pour des raisons diverses, avoir la capacité d’acquérir, et ce quoiqu’il arrive. Ainsi, sauf très rare exception (article 508 du Code civil), le tuteur ne peut en aucun cas acquérir les biens du mineur ou du majeur qu’il représente. NB : Cette interdiction de principe ne touche pas le curateur. De même, les mandataires ne peuvent acheter les biens qu’ils sont chargés de vendre (article 1596 alinéa 3 du Code civil). Cela vaut notamment pour les agents immobiliers, les notaires, ou les huissiers. NB : Cette interdiction peut être contournée en cas de clause expresse dans le mandat, ou lorsque le mandataire ne fait qu’administrer ou gérer le bien.

42 Partie I – Chapitre I – Section III
Les administrateurs publics, à savoir les maires et leurs adjoints, ne peuvent pas acquérir des biens de la commune ou des établissements publics dont ils ont la gestion. Au niveau national, cette interdiction est transposée aux officiers publics (préfets, etc.), qui ne peuvent acquérir des biens nationaux. On peut également mentionner, toujours dans le domaine de la fonction publique, l’interdiction faite aux magistrats, greffiers, huissiers, mais également avocats et notaires (article 1597 du Code civil : « Les juges, leurs suppléants, les magistrats remplissant le ministère public, les greffiers, huissiers, avocats, défenseurs officieux et notaires, ne peuvent devenir cessionnaires des procès, droits et actions litigieux qui sont de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions, à peine de nullité, et des dépens, dommages et intérêts »). NB : On retrouve pour sanctionner la violation de ces interdictions une nullité relative prescrite au bout d’un délai de 5 ans.

43 Partie I – Chapitre II CHAPITRE II LES POUVOIRS DES PARTIES À L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE.

44 Partie I – Chapitre II – Introduction.
L’analyse de la capacité juridique ne suffit pas à déterminer si une personne peut ou non conclure une opération immobilière. Dans une fiction juridique qui peut paraître abstraite, le droit distingue la capacité de contracter du pouvoir de contracter. Ainsi, une personne majeure, donc réputée avoir la capacité de vendre un bien, n’a pas le pouvoir de céder les propres de son concubin. Deux groupes de situations doivent être étudiés, car récurrents en matière immobilière : Le cas des personnes « collectives » Le cas des représentations

45 Partie I – Chapitre II – Section I.
LE PARTAGE DES POUVOIRS.

46 Partie I – Chapitre II – Section I.
Par personnes « collectives », on entend celles qui ne sont plus seules à disposer d’un pouvoir, ou qui en bénéficient sur le bien d’un autre, de par leur situation soit matrimoniale, soit juridique. En somme, trois situations spécifiques sont à analyser : Celle des époux Celle des pacsés Celle des indivisaires.

47 Partie I – Chapitre II – Section I.
I – La situation des époux dans l’opération immobilière. L’hypothèse la plus simple est bien entendu celle de la séparation de biens, puisque chacun dispose de ses propres comme il l’entend, et peut également acquérir seul (article 1536 du Code civil : « Lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu'ils seraient séparés de biens, chacun d'eux conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Chacun d'eux reste seul tenu des dettes nées en sa personne avant ou pendant le mariage, hors le cas de l'article 220 »). La situation se complexifie quelque peu en cas de communauté de biens. En effet, chacun peut disposer de ses propres (article 1428 du Code civil : « Chaque époux a l'administration et la jouissance de ses propres et peut en disposer librement »). En revanche, la vente d’un bien commun nécessite l’aval des deux conjoints (article 1424 du Code civil).

48 Partie I – Chapitre II – Section I.
Si un des époux ne respecte pas ce principe, alors l’autre a deux ans, à compter du jour où il a pris connaissance de l’acte, pour en demander la nullité, qui est relative (sachant que si entre temps la communauté a été dissoute, le délai commence à courir à cette date). Il existe de plus des interdictions générales, et touchant chaque régime matrimonial. Ainsi, il est interdit de mettre en péril les intérêts de la famille. De même, le logement de famille ne peut être aliéné sans le consentement de l’autre époux. NB : Cette dernière disposition peut être écartée si la vente n’évince pas l’autre conjoint (en somme, on peut notamment vendre le bien à l’autre époux, avec une réserve d’usufruit au profit du vendeur). À propos de la vente entre époux, elle est possible s’il y a séparation de biens en toute hypothèse. Si les époux sont en communauté, alors ils ne peuvent ni se vendre un bien commun, ni se vendre un propre si l’autre l’achète avec des sommes communes.

49 Partie I – Chapitre II – Section I.
Enfin, il est possible de mentionner certaines situations dans lesquels le droit prévoit des exceptions à la distinction entre communs et propres. Ainsi, si un des conjoints n’est plus apte à manifester sa volonté, alors le tribunal peut habiliter l’autre à gérer tant les biens communs que les propres de son époux, sachant que le tribunal dispose d’une grande latitude dans l’appréciation des mesures envisageables. Il est possible de mandater son conjoint Article 217 du Code civil : « Un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'époux dont le concours ou le consentement a fait défaut, sans qu'il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle »

50 Partie I – Chapitre II – Section I.
II – La situation des pacsés dans l’opération immobilière. Deux situations sont à distinguer : Si le pacs a été conclu avant le 1er janvier 2007, alors les partenaires sont soumis au régime de l’indivision automatiquement. Si un des deux veut acheter un bien propre, il doit donc spécifiquement l’indiquer dans l’acte. Si le pacs date d’après le 1er janvier 2007, alors la règle est la séparation de biens (l’indivision doit résulter d’un choix express des pacsés). À noter que le logement commun des pacsés ne bénéficie d’aucune protection particulière, comme c’est le cas dans le mariage.

51 Partie I – Chapitre II – Section I.
III – La situation des indivisaires dans l’opération immobilière. Si un immeuble entier est vendu, alors l’accord de tous les indivisaires est nécessaire sauf si : Un des indivisaires est hors d’état de manifester sa volonté (et autre est alors habiliter par la justice à représenter ses intérêts). Un des indivisaires, par son refus, met en péril l’intérêt commun. Les possesseurs de 2/3 des droits indivis peuvent demander la vente au tribunal, saut dans de rares exceptions (article du Code civil : « Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants »).

52 Partie I – Chapitre II – Section I.
Si ce n’est que les droits indivis d’un des indivisaires qui sont vendus, alors là aussi il y a deux situations possibles : Si la vente se fait au profit d’un indivisaire, et faire sortir le vendeur de l’indivision, alors il s’agit d’une opération de partage, et doit suivre le régime déclaratif de celui-ci. Il ne s’agit d’une vente que si le vendeur/indivisaire ne vend qu’une partie de ses droits, sans sortir de l’indivision. Si la vente est effectuée au profit d’un tiers, et ce que ce soit de tout ou partie des droits du vendeur, alors il s’agit d’une vente, mais les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption.

53 Partie I – Chapitre II – Section II.
LE POUVOIR DE CONTRACTER CONFIE À UN REPRÉSENTANT.

54 Partie I – Chapitre II – Section II.
I – Les personnes morales de droit privé dans l’opération immobilière. Dès lors qu’elle est immatriculée au RCS, la société civile ou commerciale acquiert la personnalité morale (article 1842 du Code civil). Dès lors, la société est engagée par les ventes conclues par ses dirigeants, toute clause limitant ce principe étant réputée inopposable aux tiers. Lorsque l’acte est conclu avec une société en formation, alors il est parfaitement valable, sachant qu’après l’immatriculation, soit la société confirme l’acte (qui est alors réputé contracté depuis l’origine avec elle), soit elle ne le confirme pas (l’acte est alors conclu avec le prétendu mandataire) (article 1843 du Code civil). NB : Ne jamais signé un contrat avec une entreprise en formation agissant en son nom propre, car elle n’existe pas, donc n’a absolument pas le pouvoir de contracter.

55 Partie I – Chapitre II – Section II.
II – Les cas de représentation par un intermédiaire. La conclusion du contrat de vente peut être confiée par les parties à un mandataire (article 1984 du Code civil : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ») Si l’intermédiaire conclu le contrat alors qu’il n’a pas encore obtenu l’aval de la partie qu’il représente, il peut s’engager à obtenir l’accord de celle-ci. On appelle cela une promesse de porte-fort. A défaut de ratification, il n’y a pas vente, ce qui conduit le porte-fort à indemniser le bénéficiaire de la promesse (article 1120 : « Néanmoins, on peut se porter fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci ; sauf l'indemnité contre celui qui s'est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l'engagement »)

56 LE CONSENTEMENT DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE :
Partie II – Introduction PARTIE II LE CONSENTEMENT DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE : DE L’IMPORTANCE DES AVANT-CONTRATS.

57 Partie II – Introduction
À la base du droit des obligations, il y a le consentement. Le droit français des contrats, reposant sur le principe d’autonomie de la volonté, impose en effet un échange de consentements à la formation de toute convention (exclusion faite des contrats unilatéraux, marginaux en droit de l’immobilier). Ainsi, en principe, le contrat est formé solo consensus, c’est à dire par la seule volonté des parties, qui consentent à contracter. Cependant, le droit de l’immobilier apparaît aujourd’hui comme une exception, en pratique, toujours plus notable à ce principe.

58 Partie II – Introduction
Lorsqu’il s’agit de vente immobilière, ou de toute autre opération immobilière (construction, etc.), il apparaît que le seul échange de volontés ne suffit plus à former un contrat, et ce pour plusieurs raisons. Il est en effet apparu nécessaire de sécuriser des opérations financières (les contrats à titre gratuit ne sont qu’exceptionnels, et exclus de cette étude) portant sur des biens encore et toujours plus grands, et impliquant le paiement de somme logiquement toujours plus importantes. Ainsi, le financement de ce type d’opération implique la mise en place de procédures complexes, chronophages, et imposant une fixation de la vente avant sa réalisation définitive ( reportée pour des raisons de recherche de prêt, etc.).

59 Partie II – Introduction
C’est dans ce contexte que vient se greffer le recours aux avant-contrats. Outils théoriques présentés dans toute bonne formation au droit des obligations, ils prennent en droit de l’immobilier une importance capitale, tant et si bien qu’ils sont aujourd’hui un préalable presque toujours nécessaire à la mise en place d’opérations immobilières. C’est grâce à ces outils que les parties vont pouvoir définir, ou tout du moins préparer, l’opération envisagée, les différents prestations et travaux à réaliser, le prix, etc. Leur étude, plus que dans n’importe quelle autre matière, et donc fondamentale. Il convient malgré tout de garder à l’esprit qu’ils ne sont aucunement obligatoires (du fait notamment du consensualisme, qui n’impose aucune formalité particulière).

60 Partie II – Introduction
L’objet de la présente partie est de présenter une étude pratique des différents avant-contrats, appliqués à la matière du droit de l’immobilier. Malgré tout, et avant d’entrer dans le cadre de cette analyse générale, il convient de préciser qu’il existe certaines dispositions particulières, et s’appliquant à l’ensemble des avant-contrats, visant notamment à protéger l’acquéreur. Ainsi, les articles L et L du Code de la construction et de l’habitation encadrent les promesses visant des immeubles d’habitation, et instaurent notamment un droit de rétractation au bénéficiaire de celles-ci (délai de 7 jours à compter du lendemain de la présentation de l’avant-contrat). Durant ce délai, et surtout si aucun intermédiaire professionnel est intervenu, il est strictement interdit de réclamer le versement de sommes d’argent, sous peine de lourdes sanctions pénales.

61 Partie II – Plan CHAPITRE I : NEGOCIATIONS ET POURPARLERS Section I : Les pourparlers I – Définition et régime des pourparlers II – Responsabilité des parties aux pourparlers. III – Aménagement conventionnel des pourparlers. Section II : L’offre I – Définition et régime de l'offre II – Expression de l'offre et acceptation III – Révocation de l'offre et caducité

62 Partie II – Plan CHAPITRE II : LES PROMESSES UNILATÉRALES Section I : La promesse unilatérale de vente I – Les conditions de la promesse unilatérale de vente. 1.1. Les conditions de fond. 1.2. Conditions de forme. II – Contenu et clauses spécifiques de la promesse unilatérale de vente. 2.1. Les dispositions relatives à l’option et à sa levée. 2.2. Les dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation. III – Le dénouement de la promesse 3.1. Absence de levée d’option. 3.2. Levée de l’option. Section II : La promesse unilatérale d’achat.

63 Partie II – Plan CHAPITRE III : LES PROMESSES SYNALLAGMATIQUE I – Les conditions de la promesse synallagmatique. 1.1. Les conditions de fond. 1.2. Les conditions de forme. II – Contenu et clauses spécifiques de la promesse synallagmatique. 2.1. Les clauses de dédit. 2.2. Les clauses pénales. III – Le dénouement de la promesse synallagmatique 3.1. La promesse synallagmatique valant vente. 3.2. La promesse synallagmatique ne valant pas vente.

64 Partie II – Chapitre I CHAPITRE I NÉGOCIATIONS ET POURPARLERS

65 Partie II – Chapitre I SECTION I LES POURPARLERS

66 Partie II – Chapitre I – Section I
I – Définition et régime des pourparlers Durant les pourparlers, l'objectif premier est d'obtenir un accord sur le prix et la chose objet de la vente, c'est à dire les caractéristiques du bien vendu, sa localisation etc. Ils peuvent également porter sur des points annexes, comme l'éventuel mention de délai, les travaux à réaliser par l'une ou l'autre des parties... Durant cette phase, les parties sont libres, aussi bien de la commencer, que de la suspendre ou de la rompre. En effet, en vertu du principe de liberté contractuelle, personne ne peut être forcé à négocier.

67 Partie II – Chapitre I – Section I
II – Responsabilité des parties aux pourparlers. Bien entendu, toute action doit être engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle. (Article 1382 : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et 1383 du Code civil : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence »). Il convient alors de prouver l'existence d'une faute. En matière de pourparlers, elle se trouvera dans la rupture abusive, brutale, ou tardive des négociations. De même, le fait de s'engager dans des pourparlers sans intention de contracter est une faute.

68 Partie II – Chapitre I – Section I
Une fois la faute prouvée, il convient de caractériser un préjudice, qui sera en général la perte financière subie (frais d'études préalables, rémunération de l'architecte etc...). La perte de chance n'est pas en revanche invocable. Une fois ces deux points prouvés, ainsi qu'un lien de causalité les unissant, des dommages et intérêts peuvent être alloués. Mais aucune réparation en nature n'est possible. En effet, parce que ce qui est sanctionné est la rupture abusive, et non le refus de négocier, l'exécution forcée notamment est exclue.

69 Partie II – Chapitre I – Section I
III – Aménagement conventionnel des pourparlers. Il est possible de signer un contrat de négociation, visant à établir une sorte de norme comportementale devant être respectée (obligation de collaboration, interdiction de rupture brutale des négociations etc...).  On peut retrouver des clauses de confidentialité, permettant notamment d'empêcher le vendeur de faire monter les prix. Il existe aussi des clauses d'exclusivité, qui doivent être en général limité dans le temps, et des clauses pénales, sanctionnant le non respect d'une obligation présente dans le contrat de négociation.

70 Partie II – Chapitre I – Section II
L’OFFRE

71 Partie II – Chapitre I – Section II
I – Définition et régime de l'offre Article du Code civil : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme ».  Dès lors, pour former le contrat de vente, comme en droit des obligations, il faut la rencontre d'une offre et d'une acceptation. L'offre est la manifestation unilatérale par laquelle l'offrant fait connaitre au bénéficiaire de l'offre sa volonté de contracter. On parle aussi de pollicitation. L'offre doit être précise et ferme.

72 Partie II – Chapitre I – Section II
L'offre énonce les éléments essentiels du contrat de vente, à savoir le prix et l'objet (article 1583 du Code civil : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé »). Chacun de ces éléments doit être également lui-même précisément présenté. Il existe de plus certaines spécificités au droit de l'immobilier. Ainsi selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface habitable. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de la superficie de la partie privative. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. » etc…

73 Partie II – Chapitre I – Section II
De plus, selon l’article L du Code de la consommation : « L'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées à l'article L , doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. » L'offre doit ensuite manifester le fait que le pollicitant sera engagé du seul fait de l'acceptation par le bénéficiaire. Dès lors, s'il émet des réserves dans son offre, on parlera plus d'invitation à pourparlers. Enfin, à noter que l'article du Code civil prévoit que : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme »

74 Partie II – Chapitre I – Section II
II – Expression de l'offre et acceptation En principe l'offre applique le principe du consensualisme. Mais en droit immobilier, bien souvent, l'écrit est de rigueur. D'autant qu'en droit de l'immobilier, un certains nombre d'informations doivent être portées à la connaissance de l'acquéreur. Or, l'offre pouvant former un contrat dès lors qu'elle est acceptée, il convient d'être prudent, et de prévoir ce type d'informations dès l'offre (amiante, plomb, termites etc...).  Il est à noter qu'une annonce passée par un particulier est considérée comme une offre.

75 Partie II – Chapitre I – Section II
Si l'offre est acceptée, le contrat se forme, au jour de l'émission de celle-ci (et non de sa réception par le pollicitant). Mais cette acceptation doit être pure et simple, sinon elle devient une contre-offre.  Aucune forme n'est en principe imposée, du fait du principe du consensualisme. Elle peut donc être tacite, transmise par un tiers etc... L'offre peut cependant imposer une forme d'acceptation précise.

76 Partie II – Chapitre I – Section II
III – Révocation de l'offre et caducité En principe, l'offre est librement révocable. Cependant, l'offre peut être assortie d'un délai. Dès lors, l'offrant doit respecter ce délai, sauf s'il révoque celle-ci avant qu'elle ne soit arrivée au destinataire.  S'il n'y a pas de délai de prévu, alors l'offre ne peut être révoquée qu'après un délai raisonnable, sauf à insérer une clause prévoyant que l'offre est révocable à tout moment. Une révocation fautive ne peut être réparée qu'en dommages et intérêts.

77 Partie II – Chapitre I – Section II
L'offre peut également devenir caduque. C'est ce qui arrive notamment en cas de refus du bénéficiaire, ou après l'expiration du délai dont elle est assortie. De même, elle est caduque en cas de décès de son auteur, et ce malgré quelques réticences doctrinales. En effet, certains auteurs étaient partisans d'une transmission aux héritiers de l'offre régulièrement faite. Cependant, le droit français demeure opposé au principe selon lequel la volonté pourrait se lier elle-même et imposer des obligations. Enfin, devient caduque l'offre qui a fait l'objet d'une contre-offre.

78 Partie II – Chapitre II CHAPITRE II LES PROMESSES UNILATÉRALES

79 Partie II – Chapitre II – Section I
LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE

80 Partie II – Chapitre II – Section I
En préambule, un rappel sur la notion (que l’on peut parfois trouver nommée « pacte d’option »). La promesse unilatérale de vente est une convention par laquelle une personne, le promettant, s’engage envers une autre, le bénéficiaire, à conclure la vente si cette dernière l’accepte. Cette possibilité offerte au bénéficiaire, appelée droit d’option, se matérialise par la faculté de lever l’option (accepter la vente), privilège souvent enfermé dans un délai contractuellement déterminé : le délai d’option.

81 Partie II – Chapitre II – Section I
De par sa définition, la promesse unilatérale de vente est donc un contrat, et bénéficie donc de la même force obligatoire. Le critère premier de qualification demeure la faculté d’option du bénéficiaire. Il ne faut cependant pas analyser la promesse unilatérale de vente comme un acte ne créant d’obligation que pour l’une des parties. Le bénéficiaire peut en effet se voir imposer un ensemble de devoir dans l’exécution de ce contrat. Deuxième critère important : la fermeté et la précision de l’offre faite (faute de quoi il s’agit d’une simple invitation à des pourparlers).

82 Partie II – Chapitre II – Section I
I – Les conditions de la promesse unilatérale de vente. De façon fort classique, deux points sont à étudier ici, car pouvant proposer des spécificités propres au droit de l’immobilier (pour le reste, il conviendra de se référer à un cours de droit des obligations) : Les conditions de fond Les conditions de forme

83 Partie II – Chapitre II – Section I
1.1. Les conditions de fond. Il est important que le promettant ait la capacité de vendre au jour de la promesse (et non de la levée d’option), sachant que toute modification de sa capacité intervenue entre la promesse et la levée d’option (mise sous tutelle…) est sans influence sur la validité de la promesse. NB : Un indivisaire peut faire une promesse de vente, pour la seule portion indivise dont il bénéficie (sauf à se porter porte fort). Le bénéficiaire doit quant à lui être apte à acquérir au moment de la levée d’option.

84 Partie II – Chapitre II – Section I
D’autres conditions de fond existent, mais ne diffèrent en rien du droit des obligations classique. En effet, parce qu’elle est le préalable à une vente future, la promesse unilatérale de vente est logiquement soumise aux mêmes règles de fond que celle-ci : Consentement exempt de tout vice Objet déterminé (ou déterminable), certain et dans le commerce Cause licite

85 Partie II – Chapitre II – Section I
1.2. Conditions de forme. Le principe est celui du consensualisme (donc absence de formalisme), pourtant fortement tempéré, et ce pour des raisons : Fiscales Probatoires Et de publicité. NB : Au-delà de ces considérations, il est important de garder à l’esprit qu’une absence totale de formalisme serait un danger plus qu’une réelle liberté, l’imprécision demeurant l’ennemi du droit.

86 Partie II – Chapitre II – Section I
Selon l’article du Code civil, visant à lutter contre la fraude fiscale, les promesses unilatérales de vente sous seing privé doivent faire l’objet d’un enregistrement au bureau des hypothèques dans les 10 jours de son acceptation sous peine de nullité absolue (« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ») Cette obligation touche toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble ou à un droit immobilier (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.). De même, toute promesse unilatérale de vente dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation ayant pour effet de la porter à une durée totale de plus de 18 mois doit être constatée par acte authentique.

87 Partie II – Chapitre II – Section I
Parce qu’il y a anéantissement du contrat, clauses accessoires comprises, toutes les sommes versées doivent être rendues. De même, le non-respect des formalités d’enregistrement entraine l’impossibilité d’user de la promesse comme d’un commencement de preuve par écrit. En toute logique, si les parties signent plus tard un acte authentique, elles ne peuvent plus demander l’annulation de la promesse unilatérale de vente, faute d’intérêt. Enfin, le promettant peut obtenir des dommages et intérêts s’il prouve que la nullité de l’acte résulte d’une faute du bénéficiaire. A contrario, il a été jugé que le promettant commet une faute s’il n’informe pas le bénéficiaire de la nécessité d’enregistrer la promesse.

88 Partie II – Chapitre II – Section I
Autre impératif dans le formalisme, tenant à des considérations d’ordre probatoire, la promesse unilatérale peut conduire à appliquer l’article 1102 du Code civil. Elle doit être alors rédigée en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. Cette situation se présente notamment lorsque le bénéficiaire est tenu de verser une contrepartie à l’offre consentie. La convention est en effet alors synallagmatique. Enfin, une publicité peut être envisagée (et non imposée, comme l’étaient les règles précédentes). C’est notamment le cas lorsque la promesse porte sur un bien ou un droit immobilier, et propose un délai d’option long (plus de 6 mois). La publicité peut aussi intervenir lorsqu’est craint la vente du bien par le promettant à un tiers. Il faut malgré tout considérer que cette publicité, en plus de ne pas être obligatoire, n’est que dissuasive. Elle n’est ainsi aucunement opposable à un tiers acquéreur, et ne s’avère que purement informative.

89 Partie II – Chapitre II – Section I
NB : il existe un certain nombre de règles spécifiques à envisager en fonction de l’objet de la promesse. On peut noter à ce titre le formalisme né de la loi Carrez du 18 décembre 1996, selon lequel le vendeur doit informer l’acquéreur, dès la promesse, de la superficie du lot vendu en cas de copropriété, ainsi qu’en garantir la contenance. Il existe également des règles relatives à la vente de terrains nus (cf. article L du Code de l’urbanisme).

90 Partie II – Chapitre II – Section I
II – Contenu et clauses spécifiques de la promesse unilatérale de vente. Deux types de clauses sont importantes à analyser dans la rédaction d’une promesse unilatérale de vente : Celles relatives à l’option (durée, formalité pour la lever) Celles relatives à une éventuelle indemnité d’immobilisation Notons en revanche qu’il n’est aucunement obligatoire de rédiger des clauses spécifiques à ces deux événements (le consensualisme demeure). Seule la sécurisation de la convention, ainsi que des dispositions particulières, poussera à insérer de telles clauses.

91 Partie II – Chapitre II – Section I
2.1. Les dispositions relatives à l’option et à sa levée. Aucune règle n’impose de délai d’option particulier : libre donc aux parties d’en fixer ou non, et d’en juger la durée nécessaire. Plusieurs éléments doivent malgré tout être pris en compte. Le premier est l’effet de l’écoulement du temps. Ainsi, une période trop longue peut entrainer une variation importante du prix de l’immeuble, et rendre ainsi la vente conclue ultérieurement lésionnaire, et ce même en présence d’une clause d’indexation.

92 Partie II – Chapitre II – Section I
Le second est l’articulation avec d’éventuelles autres clauses, et notamment celle prévoyant une condition suspensive. Une telle situation pourrait être problématique : délai de levée d’option délai de réalisation de condition suspensive En effet, l’option pourrait être levée, et ce malgré que la condition suspensive ne se soit pas réalisée, puisque le délai d’option continu de courir après celui de la condition. De même, la situation inverse ne serait pas bonne, puisque la levée d’option, avant la réalisation de la condition suspensive, dont le délai continuerait à courir, entrainerait la formation d’une vente sous condition. Il est donc conseillé de fixer le délai de levée en fonction de celui relatif à une condition suspensive, et ce à une date peu éloignée. Exemple : la levée d’option doit intervenir dans les 15 jours suivant l’obtention du prêt.

93 Partie II – Chapitre II – Section I
La promesse peut être à durée déterminée ou non. Si elle est à durée indéterminée, le promettant peut mettre fin à son engagement à tout moment, dès lors que cet événement n’intervient pas de façon abusive. Il peut aussi être prévu des prorogations : Conventionnelle (tacite ou écrite) De plein droit (si le notaire rédacteur d’acte n’est par exemple pas encore en possession de tous les documents utiles à la réalisation de sa mission.

94 Partie II – Chapitre II – Section I
La levée d’option elle-même peut faire l’objet d’aménagements conventionnels spécifiques, et ce notamment dans la façon où elle sera portée à la connaissance du promettant. Il peut être prévu un acte extrajudiciaire ou un simple courrier avec accusé de réception. De même, un versement préalable, partiel ou total, peut être imposé. Deux points à préciser pour finir : Toute modification de ces clauses ne saurait intervenir que d’un commun accord. En l’absence de disposition spécifique, la volonté de lever l’option peut se manifester de n’importe quelle façon, à condition qu’elle ne soit pas équivoque.

95 Partie II – Chapitre II – Section I
2.2. Les dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation. On considère souvent cette indemnité comme le prix de la promesse, quoiqu’elle ne soit pas obligatoire : si le bénéficiaire ne lève pas l’option, il la versera. En prévoir une, ou a contrario s’en dispenser, peut faire l’objet d’une clause particulière dans la convention. NB : si le bénéficiaire est non professionnel, et que l’acte est un sous seing privé non conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté, aucun versement ne peut être reçu avant l’expiration du délai de rétractation. De plus, il est obligatoire de prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5% du prix de vente en cas de promesse d’une durée supérieure à 18 mois.

96 Partie II – Chapitre II – Section I
Le montant est librement fixé par les parties (l’usage veut qu’en fonction de l’opération, l’indemnité soit comprise entre 2 et 10% du prix de vente, et ce de façon inversement proportionnée à la valeur du bien). Il convient d’être prudent dans la fixation du montant. En effet, une indemnité trop importante compte tenu de la valeur du bien ou de la durée de la promesse peut être perçue comme un moyen détourné d’obliger le bénéficiaire à lever l’option. La requalification en promesse synallagmatique est alors envisageable. Enfin, notons qu’il est possible de prévoir une clause de révision du montant de l’indemnité, ou de recalcule au jour de la levée d’option. En revanche, parce qu’elle ne sanctionne pas une inexécution, la clause fixant une indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale. Elle ne peut donc pas être révisée par le juge.

97 Partie II – Chapitre II – Section I
III – Le dénouement de la promesse La promesse unilatérale de vente peut obtenir deux issues principales : Le bénéficiaire lève l’option dans le délai imparti Le bénéficiaire refuse de lever l’option. Dans chacun de ces deux cas, il conviendra d’étudier systématiquement le cas où le promettant refuse finalement de vendre, ou se rétracte avant la prise de décision du bénéficiaire.

98 Partie II – Chapitre II – Section I
3.1. Absence de levée d’option. Si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai imparti, alors la promesse est caduque : le promettant est libéré de toute obligation, et ce sans qu’une quelconque mise en demeure ou autre ne soit nécessaire. L’indemnité d’immobilisation sera versée. Le retard dans la levée de l’option n’entraine pas en principe la formation du contrat de vente. Cependant, il a pu être jugé qu’un retard de seulement quelques jours n’entrainait pas la résolution automatique du contrat de vente.

99 Partie II – Chapitre II – Section I
Le comportement des parties, si l’option n’est pas levée, doit être observé. Le bénéficiaire peut en effet tacitement manifester son refus de lever l’option, en refusant par exemple de répondre à des lettres du promettant lui indiquant qu’aucune décision n’avait été encore prise. De même, le promettant, qui doit, comme l’impose le droit des obligations et le principe de loyauté contractuelle, informer et renseigner le bénéficiaire sur tout élément particulier du bien vendu, peut se voir refuser le versement de l’indemnité d’immobilisation en cas de rétention d’information. Il n’existe donc pas de solution unique à la sortie d’une promesse unilatérale de vente, et le comportement des parties, comme les conditions de non-levée d’option doivent être étudiées.

100 Partie II – Chapitre II – Section I
Dernier point à étudier : avant que le bénéficiaire ait manifesté son refus de lever l’option, le promettant peut se rétracter. Il peut en effet arriver que le promettant vende à un tiers, ou rétracte son offre avant la levée de l’option. Dans un tel cas, il n’y a pas rencontre des volontés, et le contrat de vente ne saurait être formé. La question qui demeure est celle de savoir si l’exécution forcée peut être demandée. La réponse ne peut être que négative, l’obligation du promettant n’étant qu’une obligation de faire, ne pouvant se résoudre qu’en l’attribution de dommages et intérêts. NB : Une clause pénale peut être insérée dans le contrat afin d’anticiper une telle situation, tout comme une clause précisant que l’exécution forcée pourra être demandée. A contrario, il est possible de prévoir une clause de dédit, permettant au promettant d’obtenir la résolution de la promesse par sa seule volonté.

101 Partie II – Chapitre II – Section I
3.2. Levée de l’option. La levée d’option est irrévocable, unilatérale et définitive. Elle a pour effet de substituer à la promesse unilatérale une vente parfaite et définitive. NB : Pour rappel, la vente formée peut être sous condition si une condition suspensive demeure. Il n’y a aucun effet rétroactif : Envers les tiers, l’acquéreur ne devient propriétaire qu’à la date de la vente Les vices cachés s’apprécient au jour de la levée d’option, de même que la lésion Les risques et périls de la chose changent de tête.

102 Partie II – Chapitre II – Section I
Il est à noter que si la date de formation du contrat de vente n’est pas modifiable, il est possible, et même fréquent, de repousser ses effets à la date de signature de l’acte authentique. La promesse prévoit souvent le délai dans lequel les parties s’engagent à signer l’acte de vente. NB : La réalisation de la vente entraine paiement du prix, dont peuvent être déduites, à condition que la promesse le prévoie, les sommes versées pendant l’exécution de celle-ci (qui s’apparentent alors un acompte). De même, la levée d’option constitue le fait générateur de l’impôt de mutation.

103 Partie II – Chapitre II – Section I
Comme précédemment, il faut maintenant analyser les conséquences d’éventuelles rétractations ou refus de vendre. Si le promettant a vendu à un tiers le bien, après la levée d’option, alors il est possible de contester judiciairement cette vente. Malgré tout, s’il y a déjà eu publication de cette vente, et que le tiers acquéreur n’a pas commis une fraude avérée (critère plus difficile à prouver que la simple mauvaise foi), alors ladite vente reste opposable aux tiers, et toute contestation judiciaire n’aurait qu’une utilité limitée. La responsabilité contractuelle du promettant et la délictuelle du tiers acquéreur peuvent être recherchées. Le promettant ne peut pas refuser de signer l’acte de vente, faute de quoi il peut être condamné et forcé à signer par le juge. A contrario, si le bénéficiaire refuse de signer, le promettant peut obtenir la résolution et conservera l’indemnité d’immobilisation, au titre de sanction pécuniaire.

104 Partie II – Chapitre II – Section I
NB : Si avant la levée de l’option, le bien est détruit, la promesse est caduque, sauf si la perte est due à une faute du promettant, auquel cas le bénéficiaire peut demander le versement de dommages et intérêts. Si le bien est détruit au moment de levée de l’option, la vente est nulle. Si seulement une partie de la chose a été détruite, le bénéficiaire peut refuser de l’acquérir, ou demander une révision du prix. Généralement, de tels événements feront l’objet d’une clause spécifique dans la promesse unilatérale de vente.

105 Partie II – Chapitre II – Section II
LA PROMESSE UNILATÉRALE D’ACHAT.

106 Partie II – Chapitre II – Section II
Dans la promesse unilatérale d’achat, fort logiquement, c’est l’acheteur que promet de faire l’acquisition du bien, à la condition que le propriétaire se décide à le vendre. Il n’est pas utile de s’attarder longuement sur son régime, d’une part parce qu’il est très similaire à celui de la promesse unilatérale de vente, et d’autre part parce que dans la pratique, elle est très peu usitée. En effet, il n’y a que très peu d’intérêt pour le propriétaire d’un bien immobilier dans le fait de signer une telle promesse, et surtout de promettre à l’avance le privilège de la vente à une personne donnée. Il est possible malgré tout de mentionner certaines règles utiles.

107 Partie II – Chapitre II – Section II
Le régime de la promesse unilatérale d’achat et en grande partie conforme à celui de la promesse unilatérale de vente, à la différence près que c’est le propriétaire que bénéficie d’une option. Première différence notable : la promesse unilatérale d’achat n’a pas à être enregistrée pour être valable. Seconde différence, ne touchant que les promesses unilatérales d’achat à titre onéreux : est frappé de nullité relative tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement. Or, puisqu’en la matière c’est l’acquéreur qui s’engage, et que c’est à lui de verser un prix d’achat, il ne peut, selon ce principe, le faire durant la promesse. Pour le reste, il n’y a pas d’observation supplémentaire à faire.

108 Partie II – Chapitre III
LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE

109 Partie II – Chapitre III
L’étude de la promesse synallagmatique suivra le même schéma que celui de la promesse unilatérale de vente, et ce pour faciliter la compréhension de son régime et ce qui en fait ses spécificités, notamment en droit de l’immobilier. Pour rappel, la promesse synallagmatique (de vente ou d’achat) est un contrat par lequel chacun des contractants s’engage respectivement à vendre et à acheter une chose à des conditions et un prix convenus. On peut la rencontrer dans la pratique sous le nom de « compromis ». En vertu de l’article 1589 du Code civil, il est considéré que la promesse de vente vaut vente s’il y a accord des parties sur le prix et l’objet. Si une telle analyse est juste, il convient malgré tout d’être, nous le verrons plus nuancé.

110 Partie II – Chapitre III
Cette définition permet de caractériser cependant un point important : deux promesses unilatérales d’achat et de vente croisées ne forment pas une promesse synallagmatique, parce que chaque partie bénéficie dans celles-ci d’une option, ce qui ne saurait être le cas dans une promesse synallagmatique. Malgré tout, il est possible que deux promesses unilatérales croisées valent vente, et donc à fortiori promesse synallagmatique de vente. En effet, la jurisprudence considère, fort logiquement, que si les promesses croisées sont identiques quant à leur objet, et quant à leur terme, alors elles valent vente. En effet, dans une telle configuration, plus aucune partie ne possède réellement d’option, puisqu’il y a déjà un accord de volonté tacite sur la vente d’un bien à des conditions déterminées. Les promesses croisées ne représentent alors qu’une fiction juridique.

111 Partie II – Chapitre III
Quels sont donc les avantages d’une promesse synallagmatique de vente, comparée notamment à une promesse unilatérale, qui semble en pratique plus souple ? La promesse synallagmatique ne fait pas l’objet d’enregistrement, et bénéficie donc d’une confidentialité plus importante. Tout en permettant de différer l’exécution d’une vente (paiement, point de départ de l’action en lésion, transfert des risques, etc.). Comme précédemment, donc, plusieurs points seront analysés : les conditions de formation de la promesse synallagmatique (I), le contenu de celle-ci (II) et enfin le dénouement de la promesse, avec l’importante différence entre la promesse valant vente ou non (III)

112 II I – Chapitre III – I I – Les conditions de la promesse synallagmatique. 1.1. Les conditions de fond. Il convient ici de se reporter à l’article 1108 du Code, et à ses conditions de validité : Consentement libre et éclairé Capacité juridique (avec une attention toute particulière à porter aux raisonnements tenus sur ce point dans la partie traitant des promesses unilatérales). Objet déterminé et dans le commerce. Une cause licite.

113 Partie II – Chapitre III – I
1.2. Les conditions de forme. On l’a dit, les dispositions de l’article du Code civil imposant, pour des raisons de fiscalité et de lutte contre la fraude, un enregistrement de la promesse dans les 10 jours, ne s’appliquent pas aux promesses synallagmatiques. « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. » Des précisions doivent cependant être apportées.

114 Partie II – Chapitre III – I
En effet, si la promesse synallagmatique ne vaut pas vente, elle peut être malgré tout présentée à l’enregistrement, soit parce qu’elle est sous forme notariée (c’est alors obligatoire), soit de façon volontaire. Lors que la promesse vaut vente, elle doit en principe être enregistrée, puisqu’elle donne ouverture aux droits de mutation (sauf présence d’une condition suspensive). Cependant, cela suppose que la promesse remplisse les conditions de forme d’une publication (acte authentique, etc.) ce qui n’est presque jamais le cas. Donc l’enregistrement, même obligatoire, ne se fait en pratique presque jamais.

115 Partie II – Chapitre III – II
II – Contenu et clauses spécifiques de la promesse synallagmatique. Il existe deux types de clauses qui peuvent faire l’objet d’une étude détaillée en matière de promesse synallagmatique de vente : Celles relatives à un éventuel dédit Celles relatives à une éventuelle clause pénale Là encore, notons qu’il n’est aucunement obligatoire de rédiger des clauses spécifiques à ces deux événements (le consensualisme demeure). Seule la sécurisation de la convention, ainsi que la volonté d’édicter des dispositions particulières, poussera à insérer de telles dispositions.

116 Partie II – Chapitre III – II
2.1. Les clauses de dédit. Les clauses de dédit sont particulièrement importantes dans ce type de contrat, puisqu’en principe aucune des parties ne bénéficie d’option, et ne peut donc mettre un terme à l’opération avant qu’elle ne se fasse. Avec une clause de dédit, l’une des parties peut empêcher la formation du contrat de vente définitif, le tout en abandonnant une somme d’argent à l’autre. NB : ne jamais utiliser le terme d’arrhes dans une promesse synallagmatique, car les arrhes peuvent être perçus comme de simples acomptes, et non comme une somme à abandonner en cas de refus de contracter. Si les arrhes sont malgré tout utilisées, il convient d’appliquer les dispositions de l’article 1590 du Code civil : si la personne qui exerce le dédit à verser des arrhes, elle les perd ; si la personne qui reçoit les arrhes exerce le dédit, elle en restitue le double.

117 Partie II – Chapitre III – II
Il convient de distinguer la clause de dédit d’autre notion proche. Mais il est au préalable important de noter qu’une promesse synallagmatique valant vente n’exclue aucunement la possibilité d’y faire figurer une clause de dédit. Il faut faire le distinguo entre une clause de dédit et une condition suspensive ou résolutoire, qui n’imposent pas le versement d’une somme d’argent, et qui ne dépendent pas de la volonté des parties. Enfin, la clause de dédit n’est pas une clause pénale, dans le sens où le versement de la somme d’argent prévu n’est pas fait pour dédommager le cocontractant d’une inexécution contractuelle.

118 Partie II – Chapitre III – II
Comment exercer le dédit ? Il existe en principe un délai expressément prévu par la promesse durant lequel chaque contractant peut faire jouer la clause de dédit. Si aucun délai n’est prévu, chaque partie peut mettre en demeure l’autre de lui faire connaître ses intentions dans un délai raisonnable. Il est à noter que si l’acquéreur est non professionnel et que l’acte est un sous seing privé, l’article L du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’aucun versement permettant à garantir le paiement d’un éventuel dédit ne peut être effectué avant l’expiration du délai de rétraction (pour rappel, 7 jours à partie du lendemain de la présentation de l’avant-contrat).

119 Partie II – Chapitre III – II
2.2. Les clauses pénales. Clause par laquelle une personne s’engage à quelque chose en cas d’inexécution de la convention. Elle est généralement fixée à 10% du prix du bien vendu. S’il y a inexécution d’une obligation, le créancier peut demander l’exécution de la peine stipulée, ou la poursuite de l’obligation principale. S’il n’y a qu’un retard dans l’exécution, et que la peine est prévue pour ce type de situation, alors il peut demander les deux. Il est à noter que le tiers au contrat n’a aucun droit sur la somme versée au titre de la clause pénale, et cela vaut notamment pour les agents immobiliers. De même, et comme précédemment, si l’acquéreur est un non professionnel et que l’acte est un sous seing privé conclu sans l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat, il est interdit de demander au premier de verser une somme d’argent visant à garantir le paiement de la clause pénale, et ce avant l’expiration du délai de rétraction.

120 Partie II – Chapitre III – III
III – Le dénouement de la promesse synallagmatique La dichotomie par laquelle se présente la promesse synallagmatique, dans son dénouement, est assez particulière, parfois difficile à définir, et relevant d’une analyse visant à déterminer l’équilibre de la convention. Deux issues sont envisageables : La promesse vaut vente La promesse ne vaut pas vente

121 Partie II – Chapitre III – III
3.1. La promesse synallagmatique valant vente. Dans la promesse synallagmatique valant vente, tout comme dans la vente sous-seing privée d’ailleurs, les parties sont définitivement liées, et ne peuvent aucunement rompre le contrat par leur propre volonté. La promesse est donc une vente véritable et parfaite (accord sur le prix, etc.). Pour le cas de la vente sous seing privé, c’est un cas quelque peu particulier, puisque juridique, on ne saurait parler d’avant-contrat. Pourtant, la réitération par acte authentique demeure nécessaire pour former la vente parfaitement (ainsi, l’acte est publié et opposable aux tiers).

122 Partie II – Chapitre III – III
Cependant, et principalement pour deux raisons, ces promesses ne sont pas des contrats de vente à proprement parler, car leur effet est différé par l’existence d’un terme ou d’une condition suspensive. Le terme est un événement certain, bien souvent la signature de l’acte notarié, auquel est subordonné le transfert de propriété, etc. On le nomme généralement « réitération » ou « régularisation ». La condition suspensive est, elle, un événement incertain, mais qui retarde également la formation du contrat de vente. NB : Il arrive fréquemment que les parties ne distinguent pas bien entre termes et condition suspensive dans la promesse. La confusion est chose fréquente chez le profane.

123 Partie II – Chapitre III – III
Lorsque la promesse est affectée d’un terme, et qu’une des parties refuse de signer sans raison légitime, parce qu’il ne s’agit pas seulement d’une obligation de faire, le juge peut prononcer l’exécution forcée, ou le versement de dommages et intérêts. La non-réalisation de ce terme n’est en effet pas suffisant à remettre en cause l’existence de la vente, et la rencontre de volonté entre les parties. Malgré tout, l’exécution forcée peut être exclue, notamment dans les cas où les parties ont elles-mêmes prévu des sanctions en cas de non-respect du terme, via par exemple une clause de dédit, ou le prononcer de la caducité. Il est également à noter que le bénéficiaire doit agir en exécution forcée rapidement, en apportant notamment le PV de carence du notaire, faute de quoi il est présumé y avoir renoncé. La signature de l’acte authentique, après délais, implique aussi renonciation à l’action.

124 Partie II – Chapitre III – III
Recommandations pratiques : Face à une promesse avec terme ou condition suspensive, le vendeur est engagé à titre irrévocable, sans souvent toucher de sommes d’argent. Si l’acquéreur ne paie pas le prix, il convient d’engager une procédure afin de faire constater la mutation et obtenir la résolution. Face à une vente sous seing privé, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire. Pourtant, l’acte est souvent défectueux dans sa rédaction. Compte tenu de l’importance d’un tel acte, il faut toujours le faire au préalable vérifier par un notaire ou un avocat. Une clause relative aux conséquences d’un défaut de paiement devrait toujours être insérée.

125 Partie II – Chapitre III – III
3.2. La promesse synallagmatique ne valant pas vente. Dans ce cas de figure, les parties écartent le caractère parfait de la vente, quand bien même ils auraient échangé leurs consentements. Nous sommes alors en présence d’un avant-contrat autonome. Pourtant, dans la rédaction même de l’acte, cela peut ne pas être manifeste. Ainsi, bon nombre de promesses ne valant pas vente ne prévoit que la réitération par acte notarié. Seulement, dans ce cas de figure, le terme n’est pas seulement là pour se conformer au droit commun, mais plus pour stopper les effets de la vente, et la rendre autonome de l’avant-contrat. Comme les différences sont infimes, mais les conséquences non identiques, il convient que cette volonté soit manifestée de façon claire.

126 Partie II – Chapitre III – III
Conséquence majeure de ce type de promesse, le transfert de propriété, des risques, etc. ne se font qu’au jour de la signature de l’acte notarié. De même, il n’y a pas d’obligation de faire. De même, il n’y a pas réellement de rencontre de volonté. Dès lors l’exécution forcée ne peut être demandée. Seuls des dommages et intérêts pourront être versés.

127 L’OBJET DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE :
Partie III – Introduction PARTIE III L’OBJET DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE : L’INFLUENCE DE LA NATURE DE L’IMMEUBLE SUR LE REGIME JURIDIQUE DE L’OPERATION IMMOBILIERE.

128 Partie III – Introduction
Comme l’indique la définition donnée par le Code civil, l’objet du contrat de vente (ou d’achat) est en fait double : Une chose Un prix. C’est cette architecture qui servira de base au plan de la présente partie. Il convient cependant de préciser que, si les règles relatives au prix s’appliquent à chaque opération, la nature de l’objet, lui, conduira à recourir à des contrats spécifiques et donc à des régimes parfois différents. Il faut donc distinguer un régime général de cas particuliers tenant à la nature de l’immeuble.

129 Partie III – Plan CHAPITRE I : LE PRIX DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE. Section I : le prix déterminé ou déterminable I – Fixation du prix. II – Sanction de l’indétermination. Section II : le prix réel et sérieux I – Le caractère réel du prix. 1.1. La donation déguisée 1.2. La simulation. II – Le caractère sérieux du prix. 2.1. Définition du caractère sérieux du prix 2.2. Sanction d’un prix dérisoire.

130 Partie III – Plan Section III : le prix non lésionnaire I – Conditions de recevabilité de l’action en rescision pour lésion. 1.1. Champ d’application de la lésion 1.2. L’appréciation de la lésion. II – Action en rescision et sanction. 2.1. L’action en rescision 2.2. La sanction de la lésion CHAPITRE II : LA CHOSE DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE. Section I : l’opération immobilière portant sur un immeuble à construire I – Régime général des ventes d’immeubles à construire. 1.1. Dispositions générales et communes. 1.1.a. Obligation d’édification de l’immeuble 1.1.b. Obligation de garantie des vices et des malfaçons. 1.2. Dispositions générales et propres à certaines ventes

131 Partie III – Plan II - Régime spécifique au secteur protégé du logement 2.1. Règles communes à la VEFA et à la vente à terme. 2.1.a. Le contrat préliminaire de réservation 2.1.b. Le contrat de vente dans le secteur protégé. 2.2. Les règles spécifiques à la VEFA dans le secteur protégé. 2.2.a. Les garanties extrinsèques 2.2.b. Les garanties intrinsèques Section II : l’opération immobilière portant sur un immeuble à construire I – La conclusion du contrat de vente. II – Effets spécifiques du contrat de vente d’immeuble à rénover. 2.1. Obligations de l’acquéreur 2.2. Obligations du vendeur.

132 Partie III – Chapitre I CHAPITRE I LE PRIX DANS L’OPERATION IMMOBILIERE

133 Partie III – Chapitre I Pour être valablement formée, la vente doit comporter un prix répondant à trois critères principaux, et correspondant aux différentes sections de ce chapitre. Ainsi, le prix doit être : Déterminé ou déterminable Réel et sérieux Non lésionnaire Il convient de se rappeler que cette condition doit être également respectée lors de la signature d’un avant-contrat à la vente. Le prix peut prendre différentes formes, et si évidemment il sera le plus souvent une somme d’argent, il peut prendre d’autres aspects en matière immobilière. Ainsi, il est possible de céder un terrain moyennant la construction de bâtiments dessus.

134 Partie III – Chapitre I – Section I
LE PRIX DETERMINE OU DETERMINABLE

135 Partie III – Chapitre I – Section I
Article 1591 du Code civil : « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ». Cette règle, posée pour des raisons de sécurisation de conventions en droit, peut cependant être partiellement contournée, puisque le prix ne peut être que simplement déterminable, au vu notamment des clauses du contrat de vente. En fait, ce que le juge contrôlera en priorité, c’est que la fixation du prix ne dépende pas de la volonté unique d’une des parties, qui pourrait notamment, durant l’exécution du contrat, le faire varier. En somme : Le prix est déterminé lorsqu’il figure au jour de la signature du contrat dans les dispositions de celui-ci, que son chiffrage est immédiat au jour de la vente. Le prix n’est que déterminable si le contrat referme une stipulation qui permet de déterminer ultérieurement et de manière objective le prix.

136 Partie III – Chapitre I – Section I
I – Fixation du prix. Ceux sont les parties qui fixent le prix. De plus, toute fixation unilatérale est interdite Elles peuvent également décider d’en laisser le soin à un tiers, arbitre. Mais la désignation de tiers doit intervenir d’un commun accord (article 1592 du Code civil : « Il peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers ; si le tiers ne veut ou ne peut faire l'estimation, il n'y a point de vente ») Le tiers peut être désigné dès la signature du contrat, ou bien ultérieurement. Dès lors, et dans le deuxième cas de figure, si une des parties refuse de procéder à la désignation en cours d’exécution du contrat, elle commet une faute contractuelle. Enfin, et bien évidemment, l’arbitre doit être un tiers indépendant, c’est à dire sans lien aucun avec une des parties au contrat.

137 Partie III – Chapitre I – Section I
Le prix fixé par le tiers s’impose aux parties et au juge, sauf erreur grossière dans l’appréciation de son montant (ou en cas de dol ou de violence). Il existe des règles spécifiques au vente en viager. Ainsi, l’article 1976 du Code civil prévoit que le taux auquel est constituée la rente viagère est librement fixé par les parties (« La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer »). Cependant, et en opposition au principe de force obligatoire des conventions légalement formées entre les parties, la rente constituée entre particuliers peut être réactualisée, soit de façon amiable, soit judiciaire, et ce afin de tenir compte des circonstances économiques. Cette possibilité de réactualisation vient du fait que les rentes viagères entre particulier constituent des dettes alimentaires.

138 Partie III – Chapitre I – Section I
II – Sanction de l’indétermination. Le contrat peut être sans prix, c’est à dire que la convention ne matérialise aucune rencontre de volonté des parties sur l’élément essentiel du contrat qu’est le prix. Dès lors, le juge ne peut décider de fixer un prix pour « sauver » le contrat, ou imposer une méthode de détermination de ce dernier. Il ne peut encore moins forcer la vente. De façon plus générale, à défaut de prix au moins déterminable, la vente est nulle, de nullité absolue. Dès lors, toute confirmation ou ratification de la vente est impossible.

139 Partie III – Chapitre I – Section II
LE PRIX REEL ET SERIEUX

140 Partie III – Chapitre I – Section II
I – Le caractère réel du prix. Si en principe le prix doit être déterminé, cela ne saurait suffire à le considérer comme valablement fixé. En effet, cette détermination ne peut être que théorique, c’est à dire ne correspondant pas à la réalité. En droit immobilier, ce type de montage recouvre principalement deux réalités : La donation déguisée. La dissimulation du prix, ou simulation.

141 Partie III – Chapitre I – Section II
1.1. La donation déguisée Dans cette situation, le vendeur cherche à avantager l’acquéreur, en minorant volontairement le prix de la vente. Le risque dans ce type de situation est de procéder indirectement à une fraude fiscale. Dès lors, la vente ne peut rester valable qu’à deux conditions : L’intention libérale du vendeur doit être prouvée Le respect des conditions de forme requises en vente immobilière A défaut de pourvoir réunir ces deux critères, la vente est alors reconnue comme étant une donation déguisée. Elle est alors frappée de nullité absolue. De plus, et même si le droit civil la reconnaît valable, l’administration fiscale peut malgré tout considérer la vente comme donation déguisée, et ainsi prononcer de lourde amende à l’encontre des parties.

142 Partie III – Chapitre I – Section II
1.2. La simulation. Dans ce cas de figure, le prix réellement fixé est dissimulé. Ainsi, en général, on trouvera dans l’acte un prix inférieur à celui réellement payé. Cette manœuvre permet notamment de faire diminuer les droits d’enregistrements, ces derniers étant calculés sur le prix de l’opération immobilière. On parle souvent de contre-lettre, puisque les parties usent souvent d’un acte indépendant à la vente pour compléter le prix de cette dernière. Exemple : vente d’une maison à euros, avec signature d’un autre contrat prévoyant que l’acquéreur paiera la somme de euros au vendeur pour la construction d’un garage.

143 Partie III – Chapitre I – Section II
Cette pratique est sanctionnée d’une nullité d’ordre publique, et frappant seulement la contre-lettre (car c’est elle qui vise à dissimuler le prix réel de la vente), et ce en vertu de l’article du Code civil : « Est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d'un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeubles ou d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle ou d'une cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble et tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle » Dès lors, la vente reste formée, et le vendeur doit se contenter de la somme prévue dans la convention initiale. S’il a touché des sommes d’argent au titre de la contre-lettre, il doit les reverser à l’acquéreur. Des sanctions pénales (3 ans d’emprisonnement et euros d’amende) et fiscales (amende jusqu’à 80% du montant des droits afférents à la partie occulte du prix) sont également envisageables.

144 Partie III – Chapitre I – Section II
II – Le caractère sérieux du prix. Par exigence d’un prix sérieux, il conviendrait plutôt de parler d’interdiction d’un prix dérisoire, aussi évoqué sous le terme de « vil prix ». NB : Il est amusant de noter que ces deux termes recouvrent en fait deux réalités aux antipodes l’une de l’autre, et non des synonymes. En effet, « dérisoire » renvoie étymologiquement à quelque chose de trop faible, de presque moqueur, tandis que de l’autre côté, « vil » recouvre, là aussi étymologiquement, une réalité excessive, trop importante. Cette notion ne doit pas être confondue avec la lésion, quoique très proche. En fait, le prix dérisoire est une forme de « super lésion ». Cela à d’ailleurs des conséquences sur la sanction du vil prix, bien plus important que celle de la lésion.

145 Partie III – Chapitre I – Section II
2.1. Définition du caractère sérieux du prix Le prix doit donc être sérieux, c’est à dire qu’il doit constituer une contrepartie suffisante à la délivrance de l’immeuble par le vendeur. C’est au juge qu’appartient de déterminer si le prix est ou non dérisoire. Ainsi, un terrain ne peut être revendu au même prix que lors de son achat il y a 12 ans, sauf à considérer qu’il n’y a eu aucune évolution sur le marché immobilier. De même, est fort logiquement, 2 euros le mètre carré est dérisoire pour un terrain à bâtir à Nice avec vue sur la baie des Anges… Mais il convient de préciser qu’une vente à prix symbolique n’est pas nécessairement nulle. Ainsi, dans un cadre contractuelle allant au delà de la simple vente, et qui conférerait déjà un avantage certain au vendeur, le prix de l’opération immobilière peut être bas. Cela peut également être le cas lorsque le bien vendu a une contrepartie onéreuse.

146 Partie III – Chapitre I – Section II
2.2. Sanction d’un prix dérisoire. Parce qu’il s’agit d’une « super lésion », la sanction frappant l’opération immobilière conclue à un prix dérisoire est la nullité absolue. Dans le même temps, le juge, et ce contrairement à la lésion, bénéficie d’une latitude de jugement importante, puisqu’aucun texte ne vient définir précisément les critères d’un prix sérieux.

147 Partie III – Chapitre I – Section III
LE PRIX NON LESIONNAIRE

148 Partie III – Chapitre I – Section III
Un ensemble d’adages latins, dont il sera fait grâce à l’étudiant, précise que la volonté ne saurait être créatrice d’injustice, et que dès lors, chaque contrat formé est supposé équilibré. Dès lors, le législateur ne voyait pas l’intérêt de créer un régime général visant à « corriger » les contrats qui seraient trop déséquilibrés. Pourtant, la sécurité de certaines transactions imposait la mise en place de certains gardes fous, et ce n’est qu’à contre cœur que le législateur a finalement décidé, par l’article 1118 du Code civil, dont il a volontairement restreint au maximum le champs d’application, de mettre en place la lésion (« La lésion ne vicie les conventions que dans certains contrats ou à l'égard de certaines personnes, ainsi qu'il sera expliqué en la même section ») Aujourd’hui, le vendeur d’un immeuble bénéficie de la faculté de demander la rescision de la vente lorsqu’il a été lésé de plus de sept douzième sur le prix.

149 Partie III – Chapitre I – Section III
Condition de recevabilité de l’opération immobilière, l’absence de lésion est un régime bénéficiant d’un certains nombres de particularismes, et demeurant d’une grande importance en matière de droit de l’immobilier. Son étude doit se faire en deux temps : Les conditions de recevabilité d’une action en rescision pour lésion. L’action en elle même et ses conséquences

150 Partie III – Chapitre I – Section III
I – Conditions de recevabilité de l’action en rescision pour lésion. Il l’a été dit, l’action en rescision est un cas très particulier, que le Code civil ne réserve qu’à de rares exceptions. L’étude des conditions de recevabilité se doit donc d’être particulièrement minutieuse. Elle passe par deux voies : L’étude des contrats sujet à la lésion L’appréciation de la lésion

151 Partie III – Chapitre I – Section III
1.1. Champ d’application de la lésion La lésion ne s’applique, en matière de vente, qu’à l’immobilier. Sont donc exclus du domaine de la lésion l’échange, la vente de bien meubles, la donation déguisée, l’apport immobilier etc… En fait, techniquement, deux conditions sont à réunir : une vente, portant sur un immeuble. NB : la dation en paiement est soumise par la jurisprudence à la lésion

152 Partie III – Chapitre I – Section III
En cas de contrat mixte, il convient de vérifier si les conventions le formant sont ou non indivisibles : si elles ne le sont pas, il ne s’agit pas d’une vente, et toute action en rescision est à exclure si elles sont divisibles, alors la vente, et seulement elle, peut être frappée de lésion. De plus, il se peut qu’une opération porte à la fois sur un bien immobilier, et sur des biens meubles, et ce moyennant un prix unique (si les prix sont distincts, il est aisé d’appliquer la lésion à la seule partie immobilière). La lésion sera alors éventuellement applicable à la partie du prix correspondant au coût de l’immeuble, déterminée par ventilation.

153 Partie III – Chapitre I – Section III
Au sein même des ventes immobilières, plusieurs cas peuvent être distingués. La lésion est exclue de toutes les ventes qui ne peuvent être faites que d’autorité de justice. On y retrouve les ventes dépendant d’une succession bénéficiaire, d’immeubles appartenant à un débiteur en liquidation judiciaire par le liquidateur, ou la vente amiable sur autorisation judiciaire d’un immeuble saisi. De même, les ventes aléatoires sont exclues du champ d’application de la lésion, puisque comme le précise l’adage : « l’aléa chasse la lésion ». Sont des ventes aléatoires la vente avec réserve d’usufruit, avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation, moyennant versement d’une rente viagère etc… NB : L’aléa doit exister, ce qui n’est pas le cas par exemple quand le prix a simplement était converti en rente viagère, ou lorsque le montant des arrérages de la vente est inférieur aux revenus de l’immeuble (il n’y a en effet alors plus de risque pour l’acquéreur).

154 Partie III – Chapitre I – Section III
1.2. L’appréciation de la lésion. Le vendeur doit être lésé de plus de 7/12 dans le prix de l’immeuble ou, dit autrement, le prix dans l’acte de vente doit être inférieur au 5/12 de la valeur réelle de l’immeuble au moment de ladite vente (article 1674 du Code civil : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ») Aucun autre élément, du type dol ou violence, n’est a rapporté pour prouver la lésion. Concrètement, l’opération se scinde en deux étapes : Déterminer la valeur de l’immeuble Déterminer le prix de la vente

155 Partie III – Chapitre I – Section III
Pour déterminer la valeur de l’immeuble, les juges disposent d’une latitude d’appréciation importante, puisqu’ils ne sont pas même tenus par les rapports d’expertise. La valeur vénale dépend d’un ensemble de facteurs, tel que la situation de l’immeuble, l’existence d’un bail etc… Cette estimation se fait en fonction de l’état de l’immeuble au moment de la vente (s’il y a eu promesse unilatérale, on se place au jour de la levée d’option), comme le prévoit l’article 1675 : « Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation ». Toute modification effectuée après la vente ne saurait être pris en compte.

156 Partie III – Chapitre I – Section III
Une fois la valeur vénale du bien déterminée, il convient de comparer cette dernière au prix effectivement payé lors de la vente. Le prix de la vente comprend bien entendu la somme d’argent versée, mais également les différents frais que l’acquéreur a été contraint d’acquitter. S’il y a eu dissimulation du prix, alors le juge se réfère au prix indiqué dans l’acte de vente, sans prise en compte des majorations et autres présentes dans des contres lettres frappées de nullité.

157 Partie III – Chapitre I – Section III
II – Action en rescision et sanction. 2.1. L’action en rescision Seul le vendeur peut agir, et ce même s’il y a renoncé dans le contrat de vente. À noter que durant l’action en rescision, le droit de propriété de l’acquéreur n’est pas visé, et qu’il peut donc jouir du bien acheté, faire des travaux etc… Le délai de forclusion de l’action est de 2 ans, à compter du jour de la vente (jour de la promesse synallagmatique, jour de la levée d’option pour la promesse unilatérale etc…). Le vendeur doit prendre garde à publier, auprès du service chargé de la publicité foncière du lieu de l’immeuble, la demande de rescision. La date butoir de cette condition de recevabilité est la clôture des débats au tribunal.

158 Partie III – Chapitre I – Section III
Concrètement, on distingue deux étapes durant l’action : Le juge doit d’abord donner son autorisation à agir. Le magistrat doit alors étudier l’affaire afin de déterminer si les faits sont suffisamment graves et vraisemblables pour justifier une action en rescision (article 1677 du Code civil: « La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion »). Une fois cette étape passée, et la recevabilité de l’action admise, il convient de prouver la lésion. Pour cela, 3 experts sont nommés, d’office ou selon les dispositions prévues par les parties. Un avis commun est remis, que le juge peut ou non suivre (article 1680 du Code civil : « Les trois experts seront nommés d'office, à moins que les parties ne se soient accordées pour les nommer tous les trois conjointement »). Si la demande est jugée recevable, et qu’elle est prouvée, alors le juge procède au prononcé de la sanction.

159 Partie III – Chapitre I – Section III
2.2. La sanction de la lésion L’acquéreur a ici un choix : soit rendre l’immeuble et récupérer le prix payé (rescision de la vente), soit le garder en payant un supplément du juste prix (révision du prix). Article 1681 du Code civil : « Dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total. Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa garantie contre son vendeur. » Si l’acquéreur ne se prononce pas, les juges peuvent ordonner la restitution. Article 1682 du Code civil : « Si l'acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l'article précédent, il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision. S'il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande. L'intérêt du prix qu'il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du paiement, s'il n'a touché aucuns fruits. »

160 Partie III – Chapitre II
LA CHOSE DANS L’OPERATION IMMOBILIERE

161 Partie III – Chapitre II
De façon fort classique, l’objet de la transaction, l’immeuble, doit exister, être déterminé et dans le commerce (article 1129 du Code civil : « Il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée ». Or en matière de vente immobilière, ce postulat de base peut être quelque peu malmené (ainsi, il est possible de vendre un immeuble « non existant »). Cela n’entre cependant pas en contraction avec le Code civil, du fait de l’article 1130 (« Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation ») De plus, la nature même de l’immeuble va pouvoir influer sur le régime juridique applicable au contrat.

162 Partie III – Chapitre II
Il est fondamentale de comprendre que l’ensemble des règles édictées précédemment sont d’application générales, et ont vocation, sauf régimes particuliers qui seront analysés dans le présent chapitre, à irradier chaque type d’opération immobilière. Cependant, et parce que les régimes particuliers de l’opération de vente immobilière sont applicables en fonction de la nature même de l’immeuble, ce chapitre a pour vocation de proposer la présentation desdits régimes, ouvrant une parenthèse au sein de l’exposé d’ensemble des dispositions à caractères générales de ce cours. Deux groupes de contrats doivent être traités ici : L’opération immobilière portant sur un immeuble à construire. L’opération immobilière portant sur un immeuble à rénover.

163 Partie III – Chapitre II – Section I
L’OPERATION IMMOBILIERE PORTANT SUR UN IMMEUBLE A CONSTRUIRE

164 Partie III – Chapitre II – Section I
Ce type de vente est issu de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, et aujourd’hui codifiée au sein des articles L à L du Code de la construction et de l’habitation. Selon l’article du Code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Parce qu’elle est avant tout une vente, au sein de ce régime dérogatoire du droit de l’immobilier « classique », il convient de distinguer deux séries de règles particulières : Un régime supplétif (hormis en ce qui concerne la garantie des vices, obligatoire) et général applicable quelque soit la situation (supplétif puisqu’il est aussi possible d’appliquer le droit commun de la vente). Un régime spécifique et impératif particulier au secteur du logement.

165 Partie III – Chapitre II – Section I
Mais quelques éléments de définition au préalable. Il convient en effet de ne pas confondre la vente d’immeuble à construire avec d’autres opérations juridiques, telles que : Le louage d’ouvrage, dans lequel il n’y a pas de transfert de propriété (le locateur d’ouvrage ou entrepreneur construit sur le terrain d’un client qui est propriétaire du terrain). Les contrats d’achat passés par les personnes publiques, puisqu’elles ne peuvent pas en principe acquérir d’immeubles à construire (elles doivent se plier aux règles des marchés publiques). La cession de droits sociaux, et ce même si l’opération donne droit à jouir d’un immeuble à bâtir.

166 Partie III – Chapitre II – Section I
I – Régime général des ventes d’immeubles à construire. Parce que le droit peut être d’une précision parfois sinueuse, il convient, là encore, de distinguer au sein de ce régime général, déjà particulier au vu du droit de la vente immobilière, deux sous séries de règles juridiques : Des dispositions générales et communes à chaque ventes d’immeubles à construire. Des dispositions générales propres à chaque forme d’immeuble à construire.

167 Partie III – Chapitre II – Section I
1.1. Dispositions générales et communes à toutes ventes d’immeubles à construire. Deux points doivent ici être particulièrement traités. Mais il sera rappelé au préalable que nous sommes ici en présence d’un régime supplétif, et que donc, sauf lorsque cela le sera expressément mentionné, les parties peuvent choisir d’y déroger. Il convient donc de traiter : De l’obligation d’édification De l’obligation de garantie des vices

168 Partie III – Chapitre II – Section I
1.1.a. Obligation d’édification de l’immeuble La vente va intervenir avant l’achèvement de l’immeuble, c’est à dire avant que les équipements et installations nécessaires à l’utilisation de celui-ci, conformément à sa destination, soient installés. Cette date ne doit pas être confondue avec le jour de la déclaration d’achèvement (R du Code de l’urbanisme : « Dans le délai de trente jours à dater de l'achèvement des travaux, une déclaration attestant cet achèvement est établie conformément au modèle national fixé par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. Elle est signée par le bénéficiaire du permis de construire »). Cette obligation d’édification permet de distinguer la vente d’immeuble à construire de la vente en l’état d’immeuble inachevé, dans laquelle l’acquéreur doit faire lui même d’éventuels travaux.

169 Partie III – Chapitre II – Section I
Ensuite, le vendeur doit se conformer aux dispositions contractuelles prévues dans la vente, et construire ainsi l’immeuble comme convenu (surface, type de matériaux, hauteur etc…) Si le vendeur ne se soumet pas à ces conditions, il y a défaut de conformité. L’acquéreur peut alors refuser de constater l’achèvement (et donc souvent bloquer le paiement), agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle, ou demander la résolution. Une jurisprudence quelque peu isolée considère également qu’il est possible d’obtenir une réduction du prix si seule la surface n’est pas bonne.

170 Partie III – Chapitre II – Section I
Enfin, l’immeuble, et c’est un point déterminant dans la qualification de vente d’immeuble à construire, doit être érigé dans les délais convenus (ou tout du moins déterminable). Si aucun délai n’est stipulé, alors la vente est un contrat innomé, échappant aux règles ci-après présentées. Si le délai n’est pas respecté, et parce qu’il s’agit d’une obligation de résultat, l’exécution forcée peut être demandée (seule la force majeure permet au vendeur de s’exonérer). Sont également invocables la résolution et la responsabilité contractuelle. Il conviendra également de vérifier que le contrat ne précise pas de clause pénale ou de pénalités de retard.

171 Partie III – Chapitre II – Section I
1.1.b. Obligation de garantie des vices et des malfaçons. Il s’agit là d’une spécificité de la vente des immeubles à construire : ces dernières se voient appliquer un régime de garantie particulier (issu de la loi du 3 janvier 1967). Il s’agit ici de traiter de trois garanties particulières : Vice de construction et défaut de conformité apparent Vice caché et malfaçon Isolation phonique

172 Partie III – Chapitre II – Section I
La première garantie touche donc les vices de construction. En principe, les vices apparents sont exclus du domaine de la garantie légale (article 1641 du Code civil). Mais ce n’est pas le cas dans le régime des immeubles à construire. Un vice de construction, c’est un défaut révélé par une inspection rapide de l’immeuble par une personne de diligence moyenne. Aucun critère de gravité n’est imposé. À noter que s’il existait en principe une différence entre défaut de conformité et vice de construction (responsabilité contractuelle pour le premier, article du Code civil pour le second), la loi MOLLE du 25 mars 2009 a fusionné les deux régimes. L’acquéreur peut alors demander dans un délai d’un an à compter soit de la réception des travaux, soit un mois après la livraison, la réduction du prix de la vente ou la résolution de cette dernière.

173 Partie III – Chapitre II – Section I
La seconde garantie spécifique et dérogatoire au droit commun touche les vices cachés et les malfaçons. À compter de la réception des travaux, le vendeur est tenu par une garantie décennale pour les dommages compromettant la solidité de l’édifice et le rendant impropre à sa destination, et ce même si ce défaut vient du sol directement. Sont compris dans cette garantie les éléments d’équipement faisant corps avec le bâtiment. Pour les éléments dissociables, la garantie est de deux ans. Durant ces délais, l’acquéreur peut obtenir la diminution du prix ou la résolution du contrat, sauf si le vendeur accepte de réparer les dommages. A noter que ce régime est impératif et exclusif : tout désordre de ce type doit impérativement être poursuivi de la sorte.

174 Partie III – Chapitre II – Section I
Enfin, reste la garantie des défauts d’isolation phonique (article L du Code de la construction et de l’habitation : « Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique. Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article du code civil reproduit à l'article L Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession »). Cette garantie joue à l’égard du premier occupant pendant un an à compter de la prise de possession. Cependant, et parce que le régime est très restrictif dans son délai, la jurisprudence admet une demande fondée sur la responsabilité contractuelle, ou même sur la garantie décennale ou biennale lorsque les conditions sont réunies.

175 Partie III – Chapitre II – Section I
1.2. Dispositions générales et propres à certaines ventes d’immeubles à construire. La première hypothèse envisageable est la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle est définie à l’article du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ». Au moment de la vente, il y a transfert des droits sur le sol et de la propriété de la construction existante. Les constructions à venir sont celles cédées de façon progressive, au fur et à mesure de l’achèvement des travaux.

176 Partie III – Chapitre II – Section I
Dans ces contrats, le maître d’ouvrage est le vendeur (alors que le transfert de propriété des droits sur le sol et les constructions tendrait à donner cette qualité à l’acquéreur). De ce fait, il dissocie transfert de propriété et transfert des risques (l’acquéreur ne se voit pas transférer les risques, alors qu’il a la propriété de l’immeuble à construire, puisqu’il n’est pas maître d’ouvrage). Autre spécificité, le transfert de propriété étant progressif, le paiement du prix est échelonné (dans le secteur protégé, des grilles précises doivent être impérativement respectées). Il convient également de voir dans cet échelonnement du prix un moyen utile au vendeur, qui peut ainsi financer la construction de l’immeuble.

177 Partie III – Chapitre II – Section I
Enfin, il est possible de mentionner un second contrat spécifique : la vente à terme. Article du Code civil : « La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente » Le prix n’est donc payé qu’à la livraison, et le transfert de propriété effectué au jour de l’achèvement. Seule un dépôt de garantie peut être versé, mais il est incessible, indisponible et insaisissables… La vente à terme n’est donc que très rarement utilisée.

178 Partie III – Chapitre II – Section I
II - Régime spécifique au secteur protégé du logement Selon l’article du Code de la construction, le régime juridique spécifique au secteur protégé est applicable lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : un contrat translatif (vente, échange etc…), touchant un immeuble à usage d’habitation (ou mixte), et donnant lieu à un versement de fond avant l’achèvement de la construction (VEFA ou vente à terme). Par ce texte, le législateur recherche en fait directement la protection des acquéreurs non professionnel, et plus généralement des consommateurs du logement. En plus de l’ensemble des règles précédemment exposées, s’appliquent à ce type d’opération immobilière des dispositions particulières et impératives, faute de quoi le contrat sera déclaré nul, et les parties d’exposeront à des sanctions pénales

179 Partie III – Chapitre II – Section I
2.1. Les règles communes à la VEFA et à la vente à terme dans le secteur protégé. Des règles particulières s’appliquent aux contrats de vente dans le secteur protégé, et ce tout au long du processus visant au transfert de la propriété de l’immeuble. Ainsi, il convient ici de reprendre les opérations que sont l’avant-contrat et le contrat de vente à proprement parler, afin d’exposer les dispositions spécifiques applicables, en plus du régime général. Il est à noter que la loi du 3 janvier 1967 créé un avant-contrat unique et impératif (mais non obligatoire) en la matière : le contrat préliminaire de réservation.

180 Partie III – Chapitre II – Section I
2.1.a. Le contrat préliminaire de réservation L et suivants du CCH: « La vente prévue à l'article L peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ». D’un point de vue formel, le CPR doit respecter 3 conditions à peine de nullité : Être écrit en autant de fois qu’il y a de parties. Comporter un certain nombre de mentions obligatoires (mention relative au prix et à sa révision, au dépôt de garantie, à la construction à venir etc…) Respecter les règles spécifiques protectrices du consentement (délai de rétractation de l’article L , et délai de réflexion de l’article L du Code le la consommation)

181 Partie III – Chapitre II – Section I
Il existe aussi un certains nombres d’exigences quant au fond. Le vendeur (ou réservant) doit s’engager à réserver à l’acquéreur l’immeuble ou une partie de celui-ci. Il s’agit plus ici d’un engagement comme dans le pacte de préférence que dans une promesse de vente : le réservant ne s’engage qu’à une priorité d’achat à l’égard de l’acquéreur, et donc de ne pas vendre à autrui. De plus, le réservant doit fournir, selon l’article R du Code de la construction et de l’habitation, un projet définitif de contrat valant vente, et ce au moins un mois avant la date prévue de signature. S’il ne le fait pas, il devra restituer le dépôt de garantie, et payer des dommages et intérêts s’il a commis une faute. Cette même sanction est applicable si le contrat définitif s’écarte trop du projet présenté par le vendeur.

182 Partie III – Chapitre II – Section I
Le réservataire doit, quant à lui, verser un dépôt de garantie (ce qui distingue le CPR du pacte de préférence). Il ne doit pas excéder 5% du prix prévisionnel si la vente est faite sous un an, et 2% si le délai est plus long (mais ne dépasse pas 2 ans). Si la durée de réalisation dépasse 2 ans, aucun dépôt n’est autorisé. Les fonds sont déposés dans un compte spécialement ouvert à cet effet, et sont incessibles, indisponibles et insaisissables. Si la vente se conclue, alors les fonds s’imputent sur le prix de vente. Si la vente ne se fait pas, les fonds sont perdus par le réservataire si la rupture est de son fait.

183 Partie III – Chapitre II – Section I
2.1.b. Le contrat de vente dans le secteur protégé. Là aussi il existe des règles de forme et de fond. D’un point de vue formel, les parties doivent signer une VEFA ou une vente à terme, sous peine de nullité absolue. De plus, le contrat doit être passé par acte notarié, sous peine de nullité relative. De plus, il existe comme toujours un ensemble de mentions obligatoires (description de l’immeuble, caractéristiques de ce dernier, règlement de copropriété, etc…). Doivent enfin être respectées les règles de protection de l’emprunteur immobilier et du consentement de l’acquéreur (délai de réflexion etc…).

184 Partie III – Chapitre II – Section I
Sur le fond, la principale spécificité touche le paiement du prix. Il existe tout un ensemble de dispositions particulières quant à une éventuelle indexation du prix de la vente. Toute clause relative à un tel point est réputée non écrite si elle ne respecte pas les dispositions de l’article L du CCH. Le paiement du prix doit, lui, intervenir d’un coup à l’achèvement des travaux et de la livraison. Avant ce moment, aucun versement n’est possible, autre que le dépôt de garantie. Cependant, puisque dans la VEFA il y a paiement du prix échelonné en fonction de l’avancé des travaux, il est possible de procéder ainsi dans le secteur protégé, mais en suivant une grille de paiement fixée à l’article R Le non respect de cette règles fait que la clause est réputée non écrite. La nullité de l’ensemble du contrat est envisageable si la VEFA est complétement dénaturée.

185 Partie III – Chapitre II – Section I
2.2. Les règles spécifiques à la VEFA dans le secteur protégé. Si ces dispositions ne touchent que la VEFA, c’est que dans la vente à terme, il n’y a qu’un dépôt de garantie au début. En revanche, dans la VEFA, l’échelonnement des paiements fait courir des risques plus importants à l’acquéreur en cas d’interruption des travaux. Ces garanties sont subdivisables en deux : Les garanties extrinsèques (faisant intervenir un 1/3). Les garanties intrinsèques

186 Partie III – Chapitre II – Section I
2.2.a. Les garanties extrinsèques Il existe tout d’abord une garantie de bonne fin d’achèvement. Elle permet de garantir le financement des travaux indispensables, et ce par un tiers (banque en général). En pratique, le tiers verse au vendeur les fonds nécessaires à l’édification du bâtiment. L’acquéreur et le sous acquéreur de l’immeuble peuvent en exiger la bonne exécution. Il peut aussi se servir d’une caution qui s’oblige envers l’acquéreur. La garantie ne prend fin qu’à la constatation de la fin des travaux, comme prévue à l’article R Il existe également une garantie de remboursement, assez rare cependant. Un tiers s’engage alors à rembourser à l’acquéreur les sommes qu’il a versé en cas de résolution amiable ou judiciaire de la VEFA pour cause de non achèvement des travaux. Il s’agit systématiquement d’une caution.

187 Partie III – Chapitre II – Section I
2.2.b. Les garanties intrinsèques Elle résulte de l’existence même de conditions propres à l’opération immobilière. Il s’agit plus d’une dispense de garantie extrinsèque, lorsque le contrat répond déjà à certaines conditions. Elle sont de plus en plus rares.

188 Partie III – Chapitre II – Section II
L’OPERATION IMMOBILIERE PORTANT SUR UN IMMEUBLE A RENOVER

189 Partie III – Chapitre II – Section II
Combinaison du droit commun de l’opération immobilière (article L alinéa 4 du CCH) et de règles spécifiques (instaurées par la loi du 13 juillet 2006), ce statut est d’ordre public (article L ). Dès lors qu’une vente concerne un immeuble bâti (ou seulement une partie) à usage d’habitation ou mixte (et ce même si cet usage n’est prévu pour qu’après les travaux) et dès lors que le vendeur se charge de réaliser des travaux sur ledit bâtiment moyennant une somme d’argent versée avant la livraison des travaux par l’acquéreur (et ce que le vendeur soit professionnel ou non) alors le régime de la vente des immeuble à rénover doit s’appliquer. Ce principe est posé par l’article L alinéa 1 du CCH

190 Partie III – Chapitre II – Section II
Il est important de déterminer la nature des travaux, des rénovations effectuées. Ainsi, ces derniers doivent porter sur l’immeuble déjà existant. Tout agrandissement ou restructuration complète entrainent l’inapplication du régime des vente d’immeubles à rénover. Ces travaux excluant ces dispositions sont : Ceux affectant plus de la moitié des fondations. Ceux affectant plus de la moitié des éléments déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage. Ceux affectant la consistance des façades (sauf les ravalements). Ceux remettant à neuf 2/3 d’éléments de second œuvre (cloisons, sanitaires…)

191 Partie III – Chapitre II – Section II
I – La conclusion du contrat de vente. Il est tout d’abord possible de signer un avant-contrat. Cependant, ce dernier ne saurait être autre chose qu’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente. Celle-ci doit de plus comporter un ensemble de mentions obligatoires, à peine de nullité, énumérées aux articles L et R et -15 du CCH. Pour ce qui est d’éventuels versements de sommes d’argent au titre de la promesse, le droit commun précédemment exposé s’applique (indemnité d’immobilisation etc…)

192 Partie III – Chapitre II – Section II
Pour ce qui est du contrat à proprement parler, un formalisme ad validitatem est imposé. En effet, l’article L (et R ) impose un acte authentique comportant certaines mentions obligatoires : Description et caractéristiques de l’immeubles Description des travaux Prix (en précisant celui des travaux) Délai de réalisation de la vente Etc… NB : les locataires bénéficient d’un droit d’opposition à la réalisation des travaux de rénovation s’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire.

193 Partie III – Chapitre II – Section II
II – Effets spécifiques du contrat de vente d’immeuble à rénover. On retrouve ici, en matière de transfert de la propriété, un système identique à la VEFA : transfert immédiat des droits sur les sol et des constructions existantes ; puis transfert progressif des droits sur les constructions. L’acquéreur est ainsi protégé d’une éventuelle défaillance du vendeur, et de potentielles saisies par les créancier de ce dernier. Le vendeur demeure en revanche maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Ils choisit donc les ouvriers, les architectes etc… Il se charge également du bon déroulement des travaux, et ce d’un point de vue administratif (autorisation, déclaration etc…).

194 Partie III – Chapitre II – Section II
2.1. Obligations de l’acquéreur L’acheteur doit, lui, bien évidemment payer le prix de la vente. Pour ce faire, il paie au jour de la signature du contrat le prix équivalent au bien déjà existant. Puis, au fur et à mesure de l’avancé des travaux, il paie le reste, en suivant une méthode impérative : À l’achèvement des travaux représentant la moitié du coup total des rénovations, il paie au maximum 50% A l’achèvement total des travaux, il paie un maximum de 95% Et 100% à la livraison.

195 Partie III – Chapitre II – Section II
Le non respect de ces dispositions entraine la nullité de la clause prévoyant un autre mode de calcul, voir de l’ensemble du contrat lorsque celui-ci est définitivement dénaturé. De même, des sanctions pénales sont envisageables. En revanche, il est possible de prévoir des pénalités de retard si l’acquéreur ne respecte pas les délais de paiement. Ces pénalités doivent cependant respecter les dispositions de l’article R (« Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points ») Enfin, en bien entendu, l’acquéreur doit prendre livraison des travaux finis (article R : « Une fois les travaux achevés et constatés au sens de l'article R , et reçus au sens de l'article R , le vendeur convoque l'acquéreur, ou son mandataire, afin de procéder à l'établissement du procès-verbal de livraison des travaux »)

196 Partie III – Chapitre II – Section II
2.2. Obligations du vendeur. Il doit respecter les délais prévus pour la rénovation. Il doit également fournir une garantie d’achèvement des travaux. Pour ce faire, un établissement de crédit ou d’assurance agréé doit s’engager solidairement auprès de l’acquéreur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance du vendeur. Il garantie également des désordres apparents, à savoir des vices de constructions et des défauts de conformité. L’acquéreur a un an pour agir après la livraison. Il garantie enfin des vices cachés (décennale et biennale en fonction des travaux réalisés).

197 LA CAUSE DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE :
Partie IV – Introduction PARTIE IV LA CAUSE DANS L’OPÉRATION IMMOBILIÈRE : LES OBLIGATIONS RESPECTIVES DES PARTIES DANS LA VENTE IMMOBILIERE.

198 Partie IV – Introduction
Dernière des conditions de validité des engagements contractuels, la cause fera l’objet ici d’une interprétation quelque peu extensive, afin de servir de support à cette dernière étude, visant à analyser les obligations respectives des parties dans le contrat de vente. Dès lors, la cause apparaît comme le but poursuivi par la partie lorsque celle-ci s’engage. Or, dans le contrat synallagmatique qu’est la vente, la cause de la partie A se trouve dans l’obligation à laquelle s’engage la partie B. Dès lors, étudier la cause dans la vente immobilière peut consister en l’analyse des obligations respectives des parties.

199 Partie IV – Introduction
Afin de ne pas allonger indéfiniment ce cours, il sera procédé à une présentation des obligations des parties qui se limitera aux grandes lignes, dans le but comme toujours d’offrir malgré tout à l’étudiant les armes nécessaires à la bonne compréhension de l’opération immobilière visée. Pourtant, et même si l’intitulé du cours pousserai à une étude simple des types de vente envisageables, une telle approche s’imposerait comme nécessairement approximative, puisqu’un contrat ne se comprend pleinement que dans ses effets. En la matière, ils seront au nombre de trois, et serviront de bases au plan de cette section : Le transfert de propriété Les obligations du vendeur Et celles de l’acquéreur

200 Partie IV – Plan CHAPITRE I : LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE ET DES RISQUES Section I : Le transfert de la propriété immobilière I – Le transfert de la propriété II – Le transfert de la jouissance. Section II : Le transfert des risques CHAPITRE II : LES OBLIGATIONS DU VENDEUR Section I : L’obligation d’information I – Contenu de l’obligation d’information. II – Mise en œuvre de l’obligation d’information.

201 Partie IV – Plan Section II : L’obligation de délivrance I – Contenu de l’obligation de délivrance. 1.1. L’immeuble. 1.2. Les accessoires de l’immeuble. 1.3. La contenance de l’immeuble. II – Mise en œuvre de l’obligation de délivrance. Section III : La garantie des vices cachés I – Contenu de la garantie des vices cachés. 1.1. Le caractère caché du vice. 1.2. L’atteinte portée à l’immeuble. II – Mise en œuvre de la garantie des vices cachés. III – La clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. 3.1. Recours aux clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés. 3.2. Portée des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés.

202 Partie IV – Plan Section IV : La garantie d’éviction I – Contenu de la garantie d’éviction. II – Mise en œuvre de la garantie. CHAPITRE III : LES OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR I – Restriction à la libre disposition et à la jouissance de l’immeuble vendu. 1.1. Les clauses d’inaliénabilité. 1.2. Les ventes avec faculté de rachat. 1.3. Les servitudes. II – Les frais d’actes et les impôts locaux.

203 Partie IV – Chapitre I CHAPITRE I LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE ET DES RISQUES

204 Partie IV – Chapitre I Avant d’entrer dans le vif du sujet, à savoir les obligations respectives des parties, il convient dans un premier temps d’analyser l’effet premier de toute vente immobilière, et finalement la cause première de l’engagement des parties, à savoir le transfert de la propriété et des risques afférents à l’immeuble. Il existe donc deux événement à étudier : D’une part le transfert de la propriété. Et d’autre part le transfert des risques. En effet, l’un ne va pas s’en l’autre, les risques demeurant le « revers de la médaille » du contrat translatif de propriété.

205 Partie IV – Chapitre I – Section I
LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE

206 Partie IV – Chapitre I – Section I
I – Le transfert de la propriété On l’a dit, le contrat de vente immobilière est un contrat consensuel, dont la formation résulte de la rencontre des consentements. Dès lors, en principe, le transfert de la propriété ne souffre d’aucun formalisme particulier, et doit donc intervenir dès la formation du contrat de vente. C’est ce que prévoit l’article 1583 du Code civil. Le paiement du prix, le transfert de la chose etc… ne sont pas des événements pouvant influencer le transfert de la propriété. Solution identique pour les formalités imposées par la loi, et qui n’ont vocation qu’à rendre la vente opposable aux tiers.

207 Partie IV – Chapitre I – Section I
Il peut exister des facteurs retardant ce transfert de propriété. Le premier est bien entendu si la chose n’est pas encore parfaitement déterminée. Cela peut arriver lorsque par exemple un terrain n’est pas encore parfaitement délimité, ou lorsque la vente porte sur un immeuble à construire, et que l’ensemble des éléments permettant de déterminer celui-ci ne sont pas encore réunis. De même, la loi prévoit des techniques juridiques retardant le transfert, tel que le droit de rétractation, ou la condition suspensive. En effet, dans le premier cas, la vente n’est parfaite qu’en cas de non-exercice du droit de repentir. Et dans le second cas, il convient d’attendre la réalisation de la condition suspensive.

208 Partie IV – Chapitre I – Section I
Quelles sont les conséquences de ce transfert de la propriété ? Le transfert de la propriété de l’immeuble entraine d’abord en principe le transfert des accessoires matériel de ce dernier : meubles meublants, fruits et documents administratifs notamment. Il y a également transfert des accessoires juridiques, à savoir des droits réels (tandis que les droits personnels ne sont pas en principe transmis). Font partie ainsi du transfert le permis de construire, les actions en nullité ou en inopposabilité accessoires à l’immeuble. A noter également le transfert des actions en garantie décennale contre le constructeur, en responsabilité contractuelle pour non-conformité du bien livré etc…

209 Partie IV – Chapitre I – Section I
II – Le transfert de la jouissance. Quoique dans la pensée non juridique, jouissance et propriété sont identiques, cela reviendra à nier les concepts d’usus, d’abusus et de fructus, et la nécessité de distinguer, dans une opération immobilière, le transfert de la propriété et celui de la jouissance du bien. Fort logiquement, la jouissance c’est la capacité à se servir du bien (en y vivant ou en le louant notamment). Ainsi, on pourrait techniquement se trouver dans une situation où, propriétaire de l’immeuble, on ne peut en percevoir les loyers. Le transfert de la jouissance se fait en principe lors de la conclusion de la vente, et se matérialise par l’obligation faire au vendeur de délivrer le bien (article 1604 : La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ).

210 Partie IV – Chapitre I – Section I
Dès lors, en principe, transfert de jouissance et de propriété sont concomitants (bon nombre de clause dans les contrats de vente le précise). Cependant, la jouissance peut être transférée postérieurement à la propriété. C’est notamment le cas lorsque le contrat prévoit un report à la date de la signature de l’acte authentique ou à la réalisation de la publicité foncière. Seulement, ce report peut entrainer le risque d’une dégradation du bien par le vendeur, voir un refus de quitter les lieux. Il est donc possible de prévoir des clauses imposant une sanction pécuniaire en cas de retard dans la sortie des lieux, ou en cas de délivrance d’un bien dégradé. A noter que, même si cela est assez rare, le transfert de la jouissance du bien peut être antérieur au transfert de propriété. Mais la solution est évidemment risquée.

211 Partie IV – Chapitre I – Section II
LE TRANSFERT DES RISQUES

212 Partie IV – Chapitre I – Section II
Le transfert des risques, en vertu de l’adage res perit domino, se fait en principe avec celui de la propriété (article 1138 du Code civil : « L'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier. »). Ainsi, si la chose périt suite à la rencontre des consentements, l’acquéreur doit payer le prix, puisque le transfert de propriété, et donc des risques, n’a pas besoin par exemple de la réitération par acte authentique. Cependant, en principe, les choses ne se passent pas ainsi. Le transfert des risques est systématiquement dissocié de la date de formation du contrat dès lors que le transfert de propriété est repoussé. De même, une mise en demeure de livrer fait en principe peser les risques sur le vendeur.

213 Partie IV – Chapitre II CHAPITRE II LES OBLIGATIONS DU VENDEUR

214 Partie IV – Chapitre II Le vendeur est la partie la plus obligée dans le contrat de vente immobilier. On dénombre principalement quatre obligations à sa charge : Information Délivrance Garantie des vices cachés Garantie d’éviction. De façon plus anecdotique, on peut mentionner une obligation de conservation (temporaire, afin de la remettre en l’état à l’acquéreur) et de sécurité (pour les dommages provoqués par la chose vendue, et qui ressemble fortement à la garantie de vice cachés, la prescription biennale en moins).

215 Partie IV – Chapitre II – Section I
L’OBLIGATION D’INFORMATION

216 Partie IV – Chapitre II – Section I
Un certain nombre de texte renvoi à cette obligation d’information (article 1602 du Code civil : « Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur » ; article 1134 du Code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »). On peut également mentionner l’article L du Code de la consommation. Ainsi que certaines obligations plus ponctuelles, telle que celle relative aux pollutions des sols, au plomb, à l’amiante, ou à la mise en conformité des locaux en cas de vente de l’immeuble à usage d’habitation etc… Plus généralement, c’est l’ensemble des dispositions du droit des obligations relatives au consentement éclairé (erreur, dol, omission etc…) qu’il conviendra pour l’étudiant de reprendre.

217 Partie IV – Chapitre II – Section I
I – Contenu de l’obligation d’information. En principe, le vendeur ne doit communiquer que les informations dont il a connaissance, ou celles dont il devrait avoir connaissance en tant que propriétaire. Cela comprend notamment les informations relatives à la situation juridique ou physique de l’immeuble : Servitude Limitation à l’usage Absence de raccordement à l’eau potable Existence d’une action judiciaire etc…

218 Partie IV – Chapitre II – Section I
La réciproque de ce principe est que le vendeur n’a pas à transmettre d’information que l’acquéreur devrait normalement avoir en sa possession. Il peut arriver, au titre également des limites au devoir d’information, qu’il y ait dans les contrats de vente des clauses limitatives de responsabilité, telle que celle prévoyant que l’acquéreur prend l’immeuble en l’état. Il convient cependant d’être très critique à l’égard de ce type de clause. La jurisprudence se prononce d’ailleurs majoritairement en défaveur de ce type d’aménagement contractuel, considérant qu’il ne saurait exonérer le vendeur de son obligation d’information. On peut trouver dans l’article 1108 du Code civil une explication à ce raisonnement, les règles relatives aux vices du consentement étant d’ordre public.

219 Partie IV – Chapitre II – Section I
II – Mise en œuvre de l’obligation d’information. C’est au vendeur de prendre l’initiative d’informer son cocontractant (article 1602 du Code civil : « Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur »), et ce particulièrement s’il s’avère qu’il est un professionnel, la bonne foi ne suffisant alors pas, puisqu’elle doit se coupler d’un devoir d’honnêteté. A noter qu’à l’inverse, si l’acquéreur est un professionnel, les obligations du vendeur ne sont aucunement aménagées en conséquence. Cette obligation d’information est si importante, lorsque le vendeur est professionnel, que c’est à lui, en cas de contentieux, de prouver qu’il l’a bien respectée.

220 Partie IV – Chapitre II – Section I
La sanction du non respect de cette obligation n’est la nullité que si elle a entrainé un vice du consentement. La résolution est également envisageable (article 1184 du Code civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances »), mais le juge appréciera alors si oui ou non la gravité du manquement mérite une telle sanction. Plus généralement, les dommages et intérêts seront prononcés. À noter que cette action n’est pas transmise au sous-acquéreur, et qu’il ne restera alors à ce dernier que l’action en responsabilité délictuelle, prévue à l’article 1382 du Code civil.

221 Partie IV – Chapitre II – Section II
L’OBLIGATION DE DELIVRANCE

222 Partie IV – Chapitre II – Section II
Article 1604 du Code civil : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur » A noter que, comme il l’a déjà été précisé, la délivrance ne transfert pas en principe la propriété, mais la jouissance. Article 1612 du Code civil : « Le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui ait pas accordé un délai pour le paiement. » Il convient de préciser ici que les sous-acquéreurs se voient transmettre la créance qu’est l’obligation de délivrance. Il est possible, pour étudier cette obligation, de reprendre le plan précédemment utilisé.

223 Partie IV – Chapitre II – Section II
I – Contenu de l’obligation de délivrance. 1.1. L’immeuble. Bien entendu, l’obligation de délivrance recouvre en premier lieu le fait que le vendeur doit transmettre le bien, comme convenu dans le contrat (le remplacer par un bien équivalent ne saurait suffir). Mais qu’est ce qu’une délivrance conforme ? La conformité s’analyse par rapport à l’engagement pris dans la convention. Dès lors, vendre un terrain constructible donne lieu, fort logiquement, à la délivrance d’un terrain sur lequel un bâtiment peut être bâti. Si une telle affirmation peut sembler superflu, il est possible de caractériser la finesse qu’elle sous entend.

224 Partie IV – Chapitre II – Section II
En effet, la remise d’un diagnostique spécifiant l’absence d’amiante ne condamne pas le vendeur si le bien s’avère en fait pourvu d’amiante. En effet, cela ne fait pas parti des points pour lesquels il s’est spécifiquement engagé. L’analyse ne serait pas la même si une clause du contrat prévoit une délivrance sans amiante… La frontière est donc fine, mais importante : le vendeur ne s’engage à délivrer un bien conforme qu’au niveau des points pour lesquels il s’est engagé. Exemple : Est non conforme la délivrance d’un bien non connecté au tout à l’égout, alors que le contrat de vente précise que le bien bénéficie de cette facilité. Est conforme la vente d’un préfabriqué, vendu comme étant un pavillon (terme générique), alors que l’acquéreur voulait une construction en parpaings.

225 Partie IV – Chapitre II – Section II
Deux points doivent encore être précisés : L’immeuble peut être défini par des normes techniques professionnelles (sur lesquelles il n’est pas nécessaire de s’attarder ici). La délivrance doit donc se faire en conformité à ces normes, et ce même si le contrat ne les détaille pas. De plus, l’immeuble doit être délivré en l’état qu’il était au jour de la conclusion du contrat. Cette affirmation n’est aucunement en contradiction avec le principe selon lequel l’acquéreur supporte les risques dès la conclusion de l’opération. En effet, le vendeur n’est plus débiteur des risques, mais doit malgré tout mettre tout en œuvre pour conserver le bien en l’état. Jusqu’à la délivrance, le vendeur est donc dépositaire du bien objet du contrat. Il doit donc le conserver en bon père de famille. Il ne peut donc le détériorer ou le transformer.

226 Partie IV – Chapitre II – Section II
1.2. Les accessoires de l’immeuble. Le vendeur doit prouver qu’il a bien remis à l’acquéreur les accessoires du bien. Cette règle vise la distinction entre meubles meublant et meubles incorporés à la construction. Ainsi, si les premiers ne se transmettent pas en principe avec le bien vendu, ce n’est pas le cas des seconds, qui sont obligatoirement délivrés avec l’immeuble. Cela touche les meubles incorporés à la construction (et notamment les caves et greniers), ainsi que les meubles attachés à perpétuelle demeure (c’est à dire tout bien dont la dissociation du reste de la bâtisse entrainerait la détérioration). Sont également concernés les meubles affectés au service de l’exploitation (ruches, engrais etc…). Enfin, à noter que les documents administratifs et titres sont également délivrés.

227 Partie IV – Chapitre II – Section II
1.3. La contenance de l’immeuble. Article 1616 du Code civil : « le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ». Ce point est fondamental, puisque bon nombre des ventes d’immeuble sont déterminés en fonction d’un prix au mètre carré. Si la contenance est inférieure à celle prévue dans le contrat, alors le prix est revu (article 1617 du Code civil : « Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. ») Si la contenance est supérieure, alors cet excédent n’est pris en compte que s’il est de plus d’1/20. L’acquéreur peut alors soit payer la différence, soit se désister (article 1618 du Code civil).

228 Partie IV – Chapitre II – Section II
L’action doit être intentée dans l’année à compter du jour du contrat (délai de forclusion). Cependant, l’article 1616 n’étant pas d’ordre public, il est possible d’y déroger (article 1619 du Code civil). En revanche, les clauses de non garantie de contenance sont écartées en cas de fraude, de faute lourde ou de dol du vendeur. De même, et en vertu de principe de droit commun, elle ne saurait jouer si elle est potestative. Dans un soucis de logique, un telle clause apparaît nécessairement douteuse dès lors qu’elle est intégrée dans un contrat de vente faite à tant la mesure.

229 Partie IV – Chapitre II – Section II
II – Mise en œuvre de l’obligation de délivrance. Traditionnellement, la délivrance se matérialise par la remise des clés et des titres de propriété. Cette délivrance est bien entendu accompagnée de la possibilité d’occuper effectivement les lieux (éviction de locataire etc…). Il peut être prévu au contrat de vente un délai dans lequel la délivrance doit se faire, ce délai pouvant être impératif ou simplement indicatif. Ce délai court en principe à compter de la conclusion du contrat de vente. Si aucun délai n’est stipulé, il appartient au juge de déterminer ce qui serait un délai raisonnable au vu de la convention signée par les parties.

230 Partie IV – Chapitre II – Section II
Si la délivrance ne se fait pas, l’acquéreur peut agir en invoquant l’inexécution contractuelle. Alors que si la délivrance n’est pas conforme, il devra au préalable prouver en quoi celle-ci ne respecte pas les termes du contrat de vente. Une mise en demeure préalable est de plus exigée. L’acquéreur peut donc après agir soit en exécution forcée (il n’a pas à prouver de préjudice), soit en résolution (mais le juge doit alors déterminer si le manquement est suffisamment grave pour prononcer une sanction telle). La demande de résolution doit de plus être publiée au service chargé de la publicité foncière. Une clause résolutoire peut apparaître comme un bon compromis lorsqu’elle est insérée dans un contrat de vente, afin d’éviter le contentieux. À noter cependant qu’elle ne saurait dispenser de la mise en demeure préalable.

231 Partie IV – Chapitre II – Section II
Deux autres solutions sont envisageables : L’exception d’inexécution, qui permettra à l’acquéreur de refuser de payer le prix de la vente si le bien ne lui ai pas délivré, et ce sans mise en demeure préalable. Demander, en complément de l’action en exécution forcée ou en résolution de la vente, l’octroi de dommages et intérêts, à condition de prouver un préjudice résultant de la non délivrance. Quant à cette dernière solution, deux précisions sont à apporter. Les dommages et intérêts ne sauraient prendre la forme indirecte d’une diminution du prix de la vente, possible qu’en cas de contestation de la contenance. De plus, il est possible d’insérer dans le contrat de vente une clause pénale prévoyant forfaitairement le montant des dommages et intérêts dus.

232 Partie IV – Chapitre II – Section III
LA GARANTIE DES VICES CACHÉS.

233 Partie IV – Chapitre II – Section III
Article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Il est au préalable nécessaire de préciser que cette obligation ne s’applique pas en cas de vente faite par autorité de justice, en cas de vente aléatoire et en cas de vente d’immeubles à construire soumise au régime de garantie spécifique (article 1792 du Code civil), sauf à considérer que le vendeur est le constructeur. Cette obligation touche bien entendu le vendeur immédiat de l’immeuble, et ce même s’il n’est pas au courant de l’existence du vice, mais également l’ensemble des vendeurs en cas de pluralité de ceux-ci, et les vendeurs antérieurs.

234 Partie IV – Chapitre II – Section III
I – Contenu de la garantie des vices cachés. Deux points premiers à caractériser pour démontrer l’existence d’un vice caché : Le vice doit être antérieur à la vente, ou en germe au jour de celle-ci. Et doit être inhérent à l’objet vendu (ne pas provenir d’un facteur extérieur). Une fois ces deux éléments simples à caractériser, il convient de se pencher sur : Le caractère caché du vice Et le type d’atteinte qu’il porte à l’immeuble.

235 Partie IV – Chapitre II – Section III
1.1. Le caractère caché du vice. Le vice doit être caché. Dès lors, une information très minutieuse doit permettre de minimiser les risques pour le vendeur de voir sa garantie engagée puisque tout vice porté à la connaissance de l’acheteur n’ouvre plus droit à garantie. Le vice ne devait donc pas être connu de l’acquéreur, ou bien il ne pouvait pas en mesurer l’ampleur et les conséquences. Bien entendu, et comme souvent en matière immobilière, une distinction sera faite entre professionnel ou non. Celle-ci est logique. En effet, un acquéreur professionnel est bien plus en mesure de définir l’étendu des conséquences qu’un vice peut induire, ou trouver un éventuel vice qui n’apparaitrait pas à un profane.

236 Partie IV – Chapitre II – Section III
Si l’acquéreur n’est pas professionnel, il doit porter sur le bâtiment le regard d’une personne soucieuse de ses intérêts. Aucune investigation particulière ne sera attendue de sa part. Il n’a pas non plus à se faire assister d’un professionnel. Si, en revanche, l’acheteur est un professionnel (agent immobilier, architecte etc…), il est présumé connaître le vice, du fait de ses compétences particulières. Cette présomption est bien entendue simple. Exemple : Le caractère inondable d’un terrain à construire, s’il est quoiqu’il arrive un vice, est présumé ne pas être caché pour les yeux d’un professionnel, alors qu’il le sera aux yeux d’un profane.

237 Partie IV – Chapitre II – Section III
1.2. L’atteinte portée à l’immeuble. Deux conditions alternatives sont susceptibles de prouver une atteinte suffisamment grave : si le bien acquis devient impropre à l’usage auquel on le destine, et/ou si on usage en est tellement diminué que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou pas à ce prix. Il convient d’apporter une attention toute particulière à l’usage qui va être fait du bien, et au fait que le vendeur ait oui ou non été mis au courant de cet usage. Est ainsi un vice l’absence d’étanchéité d’une toiture, l’humidité anormalement élevée d’une maison, les fissures ou les fentes. Ne le sont pas le mauvais état d’une charpente que l’acquéreur a pu observer.

238 Partie IV – Chapitre II – Section III
II – Mise en œuvre de la garantie des vices cachés. L’acquéreur, comme le sous-acquéreur, peut agir. Il a alors deux ans pour le faire à compter de la découverte du vice. À noter que le vice découvert après le délai de droit commun de 5 ans ne permet plus d’agir. Certaines règles de prescription quelques peu spécifiques s’appliquent. Ainsi, le délai peut être interrompu. Cependant, ces diverses interruptions ne doivent pas avoir pour effet de porter le droit d’agir à plus de 20 ans à compter du jour de la découverte du vice.

239 Partie IV – Chapitre II – Section III
Une fois ces règles respectées, le titulaire de l’action se voit proposer un choix. Article 1644 du Code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts » Ce choix n’appartient qu’à l’acquéreur, qui n’a pas à s’en justifier, et dont l’avis ne peut être remplacé par celui du juge. Cependant, seule la réduction du prix peut être demandée si le bien à péri du fait de l’acheteur, si le bien ne peut être rendu au vendeur, ou si le vice n’est pas suffisamment grave pour justifier une résolution (qui reste toujours dans l’esprit des textes comme la solution « de la dernière chance »). L’action en résolution doit être publiée.

240 Partie IV – Chapitre II – Section III
Il existe également une petite spécificité à l’action en résolution fondée sur la garantie des vices cachés. Voici la situation : un vendeur A cède son bien à un acquéreur B, qui lui même, plus tard, vend le bien à l’acquéreur C. La vente de A à B a été faite moyennant une somme de euros. La vente de B à C a été faite moyennant une somme de euros. Quelques années plus tard, C se rend compte d’un vice caché, et décide non pas de poursuivre B (que l’on peut par exemple considérer comme insolvable), mais A (le droit lui offre cette faculté). Si l’action en résolution s’avère fondée, alors en principe le juge devra remettre les parties dans la situation d’origine. Cependant, il ne peut imposer à A de rendre une somme supérieure à celle qu’il a touché lors de la première vente. Dès lors, si l’action réussie, C ne pourra prétendre qu’au versement de euros venant de A (et non euros, comme s’eu été le cas s’il avait attaqué B).

241 Partie IV – Chapitre II – Section III
Enfin, et comme toujours, il est possible d’obtenir le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Une distinction doit cependant être opérée. Si le vendeur n’était pas au courant du vice caché, alors doit s’appliquer l’article 1646 du Code civil, selon lequel « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ». Si en revanche le vendeur avait connaissance du vice, on applique l’article 1645 du Code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. ». Enfin, à noter que malgré le fait que l’acquéreur se voit transmettre les risques, si le vice caché a entrainé la destruction du bien, et qu’il était antérieur à la vente, alors c’est au vendeur d’assumer la charge de la perte.

242 Partie IV – Chapitre II – Section III
III – La clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Précisons tout d’abord qu’il est possible de rencontrer des clauses extensives de garantie, mais relativement rares. Plus fréquentes sont les clauses limitatives ou exclusive, qui n’auront vocation à s’appliquer que si le vendeur ignorait le vice (sinon il est de mauvaise foi), et qu’il a bien respecté ses obligations légales concernant certains vices (plomb, amiante, termite etc…), un certificat matérialisant l’effectivité de ces recherches. Ces précisions apportées, deux points doivent être étudiés : Les cas de recours à ces clauses La portée de celles-ci.

243 Partie IV – Chapitre II – Section III
3.1. Recours aux clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés. Le vendeur doit donc ne pas avoir connaissance du vice. Une distinction existe cependant entre professionnel et profane. Entre non professionnel, ces clauses ne peuvent être invoquées par le vendeur de mauvaise foi, sachant que la mauvaise foi est caractérisée dès lors que ce dernier était au courant de l’existence de ce vice au jour de la vente (aucune intention de nuire n’est requise). La réticence dolosive est également envisageable. Avec un vendeur professionnel, ces clauses ne sont pas efficaces si l’acquéreur n’est pas un professionnel (notamment article R du Code de la consommation). Enfin, entre pro, la clause peut être invoquée s’ils sont de la même spécialité.

244 Partie IV – Chapitre II – Section III
3.2. Portée des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés. Il peut exister des clauses d’exclusion partielle. Dès lors, elles ne couvrent que les vices qui y sont énumérés. La solution est plus délicate en cas de clauses d’exclusion globale (que l’on retrouve souvent ainsi rédigées : « l’acheteur acquiert l’immeuble en l’état »). Certaines juridictions tendent à les reconnaître comme valables, tandis que d’autres, parce que les termes employés sont considérés comme trop généraux, en refusent l’application. Enfin, il convient de préciser que ces clauses sont opposables aux sous-acquéreurs successifs, à condition que la clause figure également dans les actes de ventes successifs entres les différents sous vendeurs et sous acquéreurs.

245 Partie IV – Chapitre II – Section IV
LA GARANTIE D’EVICTION

246 Partie IV – Chapitre II – Section IV
Le vendeur garantie à l’acheteur la possession paisible du bien vendu (article 1625 du Code civil : « La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires »). A noter également l’article 1626 du Code civil : « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». Dès lors, la garantie d’éviction c’est, pour le vendeur : S’abstenir de porter atteinte au droit transmis. Protéger l’acquéreur en cas d’atteinte émanant de tiers.

247 Partie IV – Chapitre II – Section IV
I – Contenu de la garantie d’éviction. L’éviction, c’est le trouble portée à la jouissance paisible d’un bien. Cela peut être un fait matériel (construire et priver l’acquéreur d’une servitude de vue) ou juridique (un tiers se prétend le propriétaire du bien vendu). Cette éviction peut intervenir du fait du vendeur (on parle d’éviction du fait personnel). Elle peut aussi venir d’un fait d’un tiers, principalement en cas de trouble de droit, qui doit alors trouver son origine dans un fait antérieur à la vente. Le vendeur ne pourra s’exonérer qu’en cas de faute de l’acheteur, de force majeure ou du fait du prince (notamment changement de réglementation).

248 Partie IV – Chapitre II – Section IV
Il est possible d’aménager, par des clauses, cette garantie. Mais il faut savoir au préalable que ces clauses sont prohibées dans deux cas : Le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie résultant de son fait personnel. Elle ne saurait figurer dans un contrat entre un pro et un profane. Il convient de plus d’être très prudent quant à la portée de ces clauses. En effet, le vendeur reste tenu de restituer le prix de la vente (sauf en cas de faute de l’acquéreur, ou s’il a acheté à ses risques et périls : article 1629 « Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d'éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses périls et risques ») Le vendeur échappera seulement aux dommages et intérêts et au remboursement des frais.

249 Partie IV – Chapitre II – Section IV
II – Mise en œuvre de la garantie. L’action est soumise à une prescription de 5 ans, et peut être engagée par l’acquéreur ou les sous-acquéreurs successifs. Pour ce qui est de l’analyse des effets, il convient de distinguer quel type d’éviction a été constatée : Si elle est totale : restitution du prix, même si le bien a perdu de sa valeur (si elle a augmenté, le vendeur paie la différence). Le vendeur rembourse aussi les réparations et autres améliorations. Enfin, l’acheteur évincé peut demander remboursement des frais de justice, et le paiement de dommages et intérêts. Si l’éviction est partielle, la résolution de la vente est possible si la partie de l’immeuble dont il a été évincé est telle qu’il n’aurait pas acheté sans elle. Sinon, le vendeur rembourse la valeur de la partie perdue par l’acheteur.

250 Partie IV – Chapitre III
LES OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR

251 Partie IV – Chapitre III
Première remarque utile, l’obligation principale de l’acquéreur est bien évidemment le paiement du prix de la vente. Au-delà de ce premier impératif évident, il en existe une myriade d’autres, dépendant finalement de ceux que les parties ont souhaités intégrer dans le contrat (la liberté contractuelle étant de mise dans la vente immobilière, le nombre est pour le moins important). Il est possible malgré tout d’en présenter deux relativement récurrentes : Le respect des restrictions à la libre disposition et à la jouissance de l’immeuble La prise en charge des frais d’actes et des impôts locaux.

252 Partie IV – Chapitre III
I – Restriction à la libre disposition et à la jouissance de l’immeuble vendu. 1.1. Les clauses d’inaliénabilité. Article du Code civil : « Les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige. » Ces clauses sont aussi envisageables dans les contrats à titre onéreux, à condition qu’elles soient aussi limitées dans le temps et présentant un intérêt légitime et sérieux. Il conviendra de publier ces clauses, peut importe de quels actes elles sont issues.

253 Partie IV – Chapitre III
1.2. Les ventes avec faculté de rachat. Le vendeur, par l’intermédiaire de ces clauses, se réserve la possibilité de reprendre la chose moyennant restitution du prix et le remboursement de certains frais payés par l’acquéreur (cette notion de doit pas être confondu avec le pacte de préférence). Ces clauses ne peuvent avoir une durée de plus de 5 ans. Durant cette période, l’acquéreur conserve le droit de vendre le bien malgré tout. Enfin, à noter que ces clauses doivent faire l’objet d’une publicité foncière, et ce peu importe l’acte dont elles sont issues.

254 Partie IV – Chapitre III
1.3. Les servitudes. Elles sont en fait des restrictions de jouissance (article 637 du Code civil « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. »)

255 Partie IV – Chapitre III
II – Les frais d’actes et les impôts locaux. Article 1593 du Code civil : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». Entre dans la catégorie des frais d’actes : Les émoluments du notaire Les droit d’enregistrement Le cout des pièces et formalités préalable à la rédaction de l’acte etc… La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. Pour la taxe d’habitation, c’est à l’occupant au 1er janvier de la payer.


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