2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 JOURNEE NATIONALE PROFESSIONNELLE DES DAF 8 juillet 2015 Fédération des Offices Publics de l’Habitat Stéphane.

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1 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 JOURNEE NATIONALE PROFESSIONNELLE DES DAF 8 juillet 2015 Fédération des Offices Publics de l’Habitat Stéphane Descolonges

2 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Introduction et sujets d’actualité divers Action Logement Suivi du protocole signé avec la Fédération La réforme d’Action Logement 2

3 Protocole OPH – Action Logement 2013-2016 Présentation des résultats du protocole OPH – Action Logement à fin 2014 8 juillet 2015

4 4 Présentation du protocole Le 15 Octobre 2013, la Fédération national des Offices publics de l’habitat et l’UESL ont signé un protocole d’une durée de 3 ans avec prise d’effet à la date de signature. Dans le cadre du suivi de ce protocole, nous vous présentons les chiffres des engagements 2014 d’Action Logement. Source : UESL : Modèle financier des engagements Action Logement - 2014

5 5 Financements* personnes morales - M€ CIL et ANRU * hors dotations en fonds propres Autres : Fondation HLM, SEM, Coop HLM, SCIC, Collectivités locales, Foncière Logement, Entreprises commerciales, Particuliers Sources : ANRU et UESL : CALIOPE et GIMINI Sur les 900 M€ versés en 2014, l’ANRU a utilisé 376 M€ pour financer les bailleurs

6 6 Détail des financements* personnes morales - M€ CIL hors ANRU OPH : 252 M€ reçus des CIL dont : - 44% en subventions - 56% en prêts * hors dotations en fonds propres Autres : Fondation HLM, SEM, Coop HLM, SCIC, Collectivités locales, Foncière Logement, Entreprises commerciales, Particuliers Sources : ANRU et UESL : CALIOPE et GIMINI

7 7 Détail des financements* personnes morales - M€ CIL et ANRU OPH : 398 M€ reçus des CIL et de l’ANRU dont : - 65% sous forme de subventions - 35% sous forme de prêts * hors dotations en fonds propres Autres : Fondation HLM, SEM, Coop HLM, SCIC, Collectivités locales, Foncière Logement, Entreprises commerciales, Particuliers Sources : ANRU et UESL : CALIOPE et GIMINI

8 8 Financements personnes morales réalisés par les CIL et part des logements agréés * * Logements agréés : logements d’opérations validées par les services de l’Etat Autres : Fondation HLM, SEM, Coop HLM, SCIC, Collectivités locales, Foncière Logement, Entreprises commerciales, Particuliers Source : Ministère du Logement – DGALN – Infocentre Sisal et UESL : CALIOPE et GIMINI

9 9 Financements personnes morales réalisés par les CIL par zone Pinel Autres : Fondation HLM, SEM, Coop HLM, SCIC, Collectivités locales, Foncière Logement, Entreprises commerciales, Particuliers Source : UESL : CALIOPE et GIMINI 13 41 25 26 36 32 17 37 29 36 25 19 25

10 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Introduction et sujets d’actualité divers Exécution budgétaire des OPH en comptabilité de commerce Projet de décret 10

11 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Un nouvel EPRD budgétaire pour les OPH en 2006  L’instruction budgétaire n°06-054-M31 pour les OPH en comptabilité publique  Absence d’instruction pour les OPH en comptabilité de commerce mais maquette budgétaire similaire  Une approche plus dynamique du budget et calqué sur un format plus conforme à l’activité des OPH  Des crédits budgétaires seulement estimatifs, sauf pour la masse salariale en crédit limitatifs pour les seuls OPH en comptabilité publique  Distances prises par rapport au budget des collectivités locales  Des contreparties aux souplesses introduites… L’exécution budgétaire des OPH Projet de décret en comptabilité de commerce 11

12 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 1.Les contrepartie de la souplesse d’exécution a.En contrepartie, l’ordonnateur, représenté par son DG, est garant du respect de l’économie générale du budget (R.423-16 du CCH) « L’économie générale du budget est regardée comme bouleversée lorsque notamment l’une au moins des conditions suivantes est remplie : a) La prévision actualisée de la capacité d’autofinancement est inférieure à la dernière prévision approuvée par le conseil d’administration dans des pourcentages définis par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, du budget et des collectivités territoriales ; b) La prévision actualisée du prélèvement sur le fonds de roulement excède le fonds de roulement disponible défini dans les instructions homologuées mentionnées au premier alinéa de l’article *R. 423-7 ou est supérieure à la dernière prévision approuvée par le conseil d’administration, à hauteur d’un pourcentage défini par le même arrêté que celui mentionné au a). » L’exécution budgétaire des OPH Projet de décret en comptabilité de commerce 12

13 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 1.Les contrepartie de la souplesse d’exécution b.L’appréciation de l’économie générale du budget doit se faire au fur et à mesure de l’exécution budgétaire en évaluant l’impact des écarts entre les réalisations et les prévisions sur l’évolution de la CAF et du prélèvement sur fonds de roulement c.Le contrôle du bouleversement de l’économie générale du budget relève de la responsabilité personnelle du directeur de l’office qui doit en rendre compte au CA d.En cas de bouleversement de l’économie générale, l’ordonnateur présente à l’approbation du CA une DM dans un délai d’1 mois maximum L’exécution budgétaire des OPH Projet de décret en comptabilité de commerce 13

14 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 1.Les contrepartie de la souplesse d’exécution e.Enfin, le DG doit communiquer au CA au moins 1 fois par an la situation de l’exécution et le respect de l’économie générale du budget (dans ce cas, au 3 e trimestre sur la situation au 30 juin) f.Il doit présenter les principaux postes d’emplois et de ressources de l’office g.Il propose le cas échéant les mesures correctrices pour redresser l’exploitation et la situation financière de l’organisme h.Ainsi, le débat d’orientation budgétaire (DOB), suivi du vote du budget, fait l’objet d’un rendu-compte au moins infra-annuel avant d’être définitivement exécuté à travers la présentation au vote des comptes de l’exercice par le CA qui joue ainsi son rôle de décideur stratégique L’exécution budgétaire des OPH Projet de décret en comptabilité de commerce 14

15 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 2.Le bouleversement de l’économie générale : projet de décret en comptabilité de commerce L’économie générale du budget est considérée comme bouleversée lorsque la prévision actualisée de la capacité d’autofinancement est inférieure de 10 % ou supérieure de 20 % à la dernière prévision approuvée par le conseil d’administration. L’économie générale du budget est considérée comme bouleversée lorsque la prévision actualisée du prélèvement sur le fonds de roulement est supérieure de 10 % à la dernière prévision approuvée par le conseil d’administration. L’exécution budgétaire des OPH Projet de décret en comptabilité de commerce 15

16 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Introduction et sujets d’actualité divers Nomination du Commissaire aux comptes Projet de décret 16

17 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Modification de l’article R*423-27 devenu inopérant (cf. note interne) la Fédération souhaite ajouter, en sus de l'obligation de désignation du Commissaire aux comptes par le Conseil d'Administration, une obligation pour le Commissaire aux comptes de rédaction du rapport spécial relatif aux conventions normales et règlementées passées au sein de l'organisme. Désignation du Commissaire aux comptes Projet de décret pour modifier l’article R*423-27 17

18 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Ce rapport spécial a en effet pour but de porter à la connaissance de la gouvernance l’ensemble des conventions dites réglementées, c’est-à-dire impliquant un membre de l’organe décisionnel (en l’occurrence le CA) et devant faire l’objet d’une approbation préalable Certes, l’intérêt d’un tel rapport se justifie surtout pour les SA en raison de sa présentation à l’Assemblée Générale des actionnaires Désignation du Commissaire aux comptes Projet de décret pour modifier l’article R*423-27 18

19 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Pour les OPH, l’intérêt consiste d’une part dans la démarche du CAC vis-à-vis du Président du CA ou du DG (courrier rédigé par le CAC à destination de ceux-ci demandant de porter à sa connaissance les dites conventions) qui explicite l’importance de ce type de convention d’autre part en raison de la consignation qui en est faite annuellement par le CAC dans ce rapport spécial et par sa lecture devant le Conseil (au cas par ex. d’une convention prise par le Bureau et non portée à la connaissance du CA) Désignation du Commissaire aux comptes Projet de décret pour modifier l’article R*423-27 19

20 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Clairement ce rapport nous semble avoir une importance en termes pédagogiques et de transparence des conventions conclues dans les OPH En effet, si le CAC ne se prononce pas sur l’objet de ces conventions (sauf à ce qu’elles contreviennent au droit pénal applicable), il porte néanmoins à la connaissance du CA les conventions non approuvées et qui auraient dû faire être autorisées par le CA au regard de leur objet Désignation du Commissaire aux comptes Projet de décret pour modifier l’article R*423-27 20

21 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 La dématérialisation des pièces comptables Loi NOTRe à paraître Une obligation dans les 3 ans 21

22 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Le Code général des collectivités territoriales est complété par un article L. 1617-6 ainsi rédigé : « Art. L. 1617-6. – I. – Dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi n° du portant nouvelle organisation territoriale de la République, les organismes publics suivants transmettent aux comptables publics, sous forme dématérialisée, les pièces nécessaires à l'exécution de leurs dépenses et de leurs recettes, dans le respect des modalités fixées par décret : « 1° Les régions ; « 2° Les départements ; « 3° Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 10 000 habitants ; La dématérialisation des pièces comptables Obligation pour certains OPH 22

23 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 « 4° Les offices publics de l'habitat dont le total des recettes courantes figurant à leurs comptes de l'exercice 2014 est supérieur à 20 millions d'euros ; « 5° Les autres établissements publics locaux dont le total des recettes de la section de fonctionnement figurant à leur compte administratif de l'exercice 2014 est supérieur à 20 millions d'euros ; « 6° Les centres hospitaliers, y compris régionaux, dont le total des recettes de la section de fonctionnement figurant à leur compte administratif de l'exercice 2014 est supérieur à 20 millions d'euros. ». La dématérialisation des pièces comptables Obligation pour certains OPH 23

24 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 La facturation électronique obligatoire au 1 er janvier 2017 Une obligation liée au statut d’EPIC local rattaché aux collectivités Comment se préparer rapidement… 24

25 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 La refonte des instructions comptables Le nouveau règlement de l’ANC L’instruction comptable ministérielle Le guide comptable professionnel Un aboutissement en cours… 25

26 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Le règlement de l'ANC, spécifique au logement social, vient d’être publié le 22 juin 2015. Selon la hiérarchie des normes comptables, le PCG, complété par le nouveau Recueil des Normes Comptables Françaises, sera ainsi prolongé par ce règlement sectoriel sur les aspects propres au logement social, justifiant de schémas comptables ou de comptes spécifiques. Y sont en particulier traités des sujets d'importance en termes comptables et justifiant d'une application du règlement sous la forme d'un changement de méthode comptable pour les organismes : la Provision pour Gros Entretien (PGE), la dépréciation des créances locataires douteuses, et l’enregistrement des opérations de fusion. Les précisions apportées par ce règlement sont en effet de nature à modifier significativement les règles appliquées jusqu'alors. Refonte des instructions comptables Le règlement de l’ANC 26

27 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Décret du 29 décembre 2014 sur la dépréciation des créances locataires : « Art. R. 423-1-5. – Les sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les locataires partis et par les locataires dont la dette est supérieure à un an font l’objet d’une dépréciation en totalité. Pour les autres sommes dues, les règles comptables applicables à l’évaluation des actifs s’appliquent. » Dépréciation à 100% des locataires partis et des locataires présents pour les créances à plus d’un an Absence de précision sur la notion de créances de plus d’un an (volume / date) : mais clairement il faudra retenir le volume Règlement de l’ANC Dépréciation des créances locataires douteuses 27

28 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Volonté de l’ANC de ne pas mettre dans instruction des règles de provisions forfaitaires : obligation d’appliquer le droit commun Aucune modification pour la clôture 2014 bien que le décret prévoit application dès 2014 : du fait de l’application des instructions comptables actuelle encore en vigueur Disparition des taux forfaitaires de 25% pour les créances entre 3 et 6 mois et de 50% pour les créances entre 6 et 12 mois pour les comptabilité commerciale tout d’abord Les dépréciations doivent être étayées dossier par dossier ou appuyées sur des études statistiques fiables Règlement de l’ANC Dépréciation des créances locataires douteuses 28

29 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Constat d’une hétérogénéité et d’une amplitude d’écarts très importante entre les organismes dans le calcul (ou l’absence de calcul) de la PGE : règles précisées par l’ANC Existence d’un programme pluriannuel d’entretien en application de lois, règlements ou pratiques constantes de l’entité qui fonde l’obligation sans contrepartie équivalente justifiant une provision Caractère programmable des travaux Nature et identification des dépenses Formalisation du programme pluriannuel par immeuble Règlement de l’ANC Provision pour Gros Entretien 29

30 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Un passif doit être constaté à hauteur de la quote-part des dépenses futures d’entretien rapportée linéairement à l’usage passé Provision est constatée à compter de l’exercice au titre duquel les dépenses sont programmées et inscrites dans le plan pluriannuel Une quote-part de la provision correspondant à l’usage passé du bien sur sa durée d’usage total entre deux périodes d’entretien doit être immédiatement constatée Exemple chiffré ci-après Règlement de l’ANC PGE – Modalités de calcul 30

31 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 BienAB Entretien programméAnnée 4 ; année 7 (périodicité : 3 ans) Année (-1) ; Année + 9 (périodicité : 10 ans) Coût estimé1 200 en année 4 1 500 en année 7 10 000 en année 9 Années 123456789 Bien A Dotation400 500 Reprise 1 200 1500 Provision4008001 2005001 0001500 Bien B Dotation 6 0001 000 Reprise 10 000 Provision 6 0007 0008 0009 00010 000 Règlement de l’ANC PGE – Modalités de calcul 31

32 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Point sur les problématiques prix de cession des actions, capitaux propres, boni de fusion, écritures de reconstitution des subventions Actions à entreprises vis-à-vis des instances (DHUP, ANC) L’ANC a retenu une prise en compte du caractère de lucrativité limitée des SA d’HLM en permettant une comptabilisation du boni de fusion pour une part seulement en produit financier (en relation avec la valorisation des actions au taux du LA + 1,5, minoré des dividendes éventuellement distribués sur la période de détention) Les Fédérations insistent auprès de la DHUP et de la CGLLS pour que le boni de fusion ne soit pas imposé sous forme de cotisation principale et donc qu’il soit sorti de l’assiette de calcul de cette cotisation Règlement de l’ANC Conséquences de la loi ALUR sur les fusions 32

33 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Les nouvelles fiches de situation financière et comptable (FSFC) D’une vision historique vers une approche dynamique Bonnes pratiques et moins bonnes… 33

34 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Les nouvelles modalités de dépréciation des créances locataires douteux Conséquences pratiques du règlement ANC Lancement d’une prestation par les 3 fédérations 34

35 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Démarches auprès des éditeurs de SI pour identifier les possibilités techniques Consultation lancée en groupement de commande entre les 3 Fédération : étude statistique et méthodologique sur les modalités de recouvrement des créances locataires douteux 10 ESH, 2 Coop et 10 OPH seront audités, les candidats sont choisis Financement de l’étude par les Fédération en proportion des organismes audités, recherche d’un financement par la CGLLS Guide fédéral à venir s’appuyant sur les résultats de cette étude et proposant un taux de dépréciation des créances locataires douteuses et une (des) méthode(s) de valorisation adaptée(s) Dépréciation des créances locataires douteux Lancement d’une prestation par les 3 Fédération 35

36 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Le champ de la prestation portera principalement sur les sujets suivants : o Identifier, décrire et analyser les modes de fonctionnement des systèmes d’information du recouvrement des créances locataires et du suivi des créances sur locataires douteux en termes de traitements et d’information comptables o Faire le lien entre la gestion locative et la comptabilité client o Identifier, décrire et analyser les règles de lettrage entre les créances locataires et les encaissements o Recenser, en liaison avec les services informatiques des organismes de logement social audités et les éditeurs informatiques, les traitements informatiques et restitutions disponibles (balance par antériorité de solde, état détaillé des locataires douteux, etc.) Dépréciation des créances locataires douteux Lancement d’une prestation par les 3 Fédération 36

37 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Le champ de la prestation portera principalement sur les sujets suivants (suite) : o Etablir des statistiques de recouvrabilité : exemple observer l’évolution des créances sur locataires douteux de 2011 et 2012 sur les années 2013/2014/2015 et en déduire des statistiques de dépréciation o Identifier des corrélations statistiques susceptibles de permettre une analyse objective de la recouvrabilité des créances o Proposer une méthode en vue de la détermination de taux applicables au niveau national par les organismes de logement social o Proposer des méthodes alternatives opérationnelles d’évaluation des créances locataires Dépréciation des créances locataires douteux Lancement d’une prestation par les 3 Fédération 37

38 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Le but est de reprendre les conclusions de cette étude et de l’envoyer aux organismes sous la forme d’une annexe au guide comptable, ou d’un guide fédéral, à l’automne 2015 afin de vous aider à préparer la clôture des comptes 2015 Dépréciation des créances locataires douteux Lancement d’une prestation par les 3 Fédération 38

39 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Action Logement : suivi convention et réforme Mutualisation : du nouveau ? Intervention de Laurent Goyard sur l’actualité Un environnement incertain… 39

40 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 La gestion du syndic et des syndicats de copropriété Actualité juridique (ALUR) et pratique comptable Témoignages d’experts… 40

41 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Actualité fiscale TFPB, TVA, etc. Des instructions fiscales d’une semaine… 41

42 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Conclusion de la journée Quelques propositions Vos attentes ?… 42

43 2 ème Journée nationale des DAF – 8 juillet 2015 Merci pour votre attention 43