COMEOS – Les défis de l’immobilier commercial

Présentation au sujet: "COMEOS – Les défis de l’immobilier commercial"— Transcription de la présentation:

1 COMEOS – Les défis de l’immobilier commercial
Alexandre Emond

2 Les défis de l’immobilier commercial 11/12/2015
Baux commerciaux

3 Différentes formes de mise à disposition d’un bien immobilier :
Bail Leasing immobilier (location-financement) Emphytéose – Superficie - Usufruit Occupation précaire Prêt à usage Lorsqu’un choix est possible, il est souvent dicté notamment par des considérations fiscales. Pour le retailer, s’ajoutent les avantages découlant de la loi sur les baux commerciaux 3

4 1. Le bail - Typologie Les différents types de baux
Un tronc commun : bail de droit commun (articles 1714 et sv. du Code civil) Des règlementations particulières : Le bail commercial (loi du 30 avril 1951) Les baux de bureaux, d’entrepôts, de locaux industriels, de résidence secondaire (et de manière générale de tous les biens qui ne sont pas affectés à un usage qui les fait tomber dans le champ d’application de la loi sur les baux commerciaux, de la loi sur les baux de résidence principale ou de la loi sur les baux à ferme) ne sont régis que par les règles applicables au bail de droit commun.

5 1. Le bail – Obligation des parties
Obligations principales des parties : Bailleur : Procurer au preneur la jouissance de la chose louée. Entretenir la chose Garantir contre l’éviction et contre les vices cachés Preneur : Payer le prix (le loyer et les charges) Utiliser la chose en bon père de famille et selon sa destination Effectuer les réparations lui incombant Restituer la chose

6 1. Le bail – Obligation des parties
Obligations principales des parties : Question particulière : centres commerciaux – quid du vide locatif ? Article 1719 du Code Civil : « Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière: - De délivrer la chose louée au preneur; - D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; - D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » Article 1721 du Code Civil : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

7 1. Le bail – Obligation des parties
Obligations principales des parties : Question particulière : centres commerciaux – quid du vide locatif ? Tribunal de commerce de Bruxelles, 2 septembre 2009 (en appel) « c’est dès lors à bon droit que le premier juge a pu considérer que l’emplacement donné en location [au locataire] était affecté d’un vice dès lors que l’occupation de la galerie était inférieure à un seuil jugé acceptable de 75%, et qu’en conséquence, [le locataire] était fondée à obtenir la réparation du préjudice qu’elle a subi à la suite de la désertification de la galerie, réparation que le premier juge a fixé à l’équivalent de 25% du loyer ». Décision comparable du Juge de Paix de Wavre (26 avril 2011) Fermeture des cinémas de Louvain-la-Neuve - Selon le juge, les cinémas seraient « entrés dans le champ contractuel »

8 1. Le bail – Obligation des parties
Obligations principales des parties : Question particulière : centres commerciaux – quid du vide locatif ? Décisions critiquables : Un vide locatif ne peut être considéré comme un vice caché de la chose louée Fondement juridique incertain et fragile (« entrés dans le champ contractuel ») Quelle est la faute ? Ou l’abstention fautive du bailleur ? Principe : le bailleur ne garantit pas le succès du centre commercial ou du retail park Mais prudence face à cette jurisprudence (cfr. aussi l’arrêt de la Cour de cassation française du 31 octobre 2006 : le bailleur doit assurer un « environnement commercial favorable au preneur »). Voie classique = renégociation à l’occasion du renouvellement / résiliation triennale / révision triennale

9 2. Le bail de droit commun Principe : liberté à peu près totale des parties quant au contenu de leur convention. Exceptions : art. 1728bis C.civ.: méthode calcul de l’indexation art. 1762bis C.civ.: interdiction de la clause résolutoire expresse

10 2. Le bail de droit commun ATTENTION : art. 1728bis
 Adaptation du loyer – questions particulières Quel est l’indice de base ? Accord ou signature Indexation négative et clause plancher Qui est à l’initiative de l’indexation ? Ne fait pas obstacle à loyer progressif Ne fait pas obstacle à une augmentation forfaitaire ( 2% par an) Ne fait pas obstacle à un loyer variable (fonction du chiffre d’affaires) Distinguer indexation et adaptation avant entrée en vigueur Quid des contrats avec loyers et rémunération de services ? ATTENTION : art. 1728bis

11 2. Le bail de droit commun  Adaptation du loyer – questions particulières Prescription courte Action du bailleur pour indexation : 1 an (2273 C. civ.) Action du bailleur pour loyer : 5 ans (2277. C. civ. ) Action du preneur pour sommes indument payées (pas limité à l’indexation) = 1 an (2273)

12 2. Le bail de droit commun Charges : liberté totale
Impôts et taxes le plus souvent à charge du locataire Charges : liste non exhaustive ou exhaustive ? Peuvent être forfaitaires, plafonnées Attention à cohérence avec répartition entretien et réparations Provision ou fonds de roulement Prise en charge des honoraires du manager ? Possibilité de capper le montant (3% ?) ; soumettre des modifications à l’accord du preneur

13 2. Le bail de droit commun REPARATIONS ET ENTRETIENS
Régime des réparations dites locatives ( C. civ.) est supplétif (alors qu’il est impératif en bail de résidence principale) Régime des « grosses réparations » ( C. civ.) est souvent utilisé (régime prévu dans le code civil pour l’usufruit) On peut également mettre toutes les réparations à la charge du preneur    Variables : 606, 1754, etc.

14 2. Le bail de droit commun REPARATIONS ET ENTRETIENS (suite) - POINTS D’ATTENTION Parallèle entre les clauses relatives aux réparations et les clauses relatives aux parties communes Sort des équipements ? Réparation et remplacement ? Nuisances causées par les réparations Le Preneur tolérera, sans indemnités ni diminution de loyer, l’exécution par ou pour le compte du Bailleur de tous travaux, réparations ou améliorations, dans ou en dehors des lieux loués, qui deviendraient nécessaires ou utiles, dussent-ils durer plus de quarante (40) jours. Le Bailleur s’engage cependant à faire en sorte que les travaux ci-dessus soient exécutés, sans coût supplémentaire pour lui, de manière telle qu’ils gênent aussi peu que raisonnablement possible les activités du Preneur dans les lieux loués. Nouvelles normes : ce ne sont pas des réparations > à charge de personne >> prévoir clause   

15 3. Le bail commercial (loi du 30 avril 1951)
Loi du 30 avril Champ d’application Caractère impératif Durée et facultés de résiliation Renouvellement et indemnité d’éviction Révision triennale du loyer Cession/sous-location Droit du preneur d’effectuer des travaux Vente de l’immeuble

16 3. Le bail commercial – Caractère impératif
La plupart des dispositions de la loi du 30 avril 1951 sont impératives (le plus souvent – mais pas toujours – en faveur du preneur). les parties ne peuvent écarter conventionnellement l’application de la loi si l’affectation convenue entre dans son champ d’application. A l’inverse, si la loi ne s’applique pas, les parties peuvent choisir de s’y soumettre néanmoins. Solutions alternatives (emphytéose, superficie, leasing, occupation précaire); attention à la requalification. Rappel : une règle impérative est une règle destinée à protéger les intérêts privés d’une partie au contrat. Les conventions qui y sont contraires sont frappées de nullité relative (seule la partie protégée peut s’en prévaloir et la nullité peut être couverte).

17 3. Le bail commercial – Champ d’application
Loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux « Tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeuble qui, soit de manière expresse ou tacite, dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours de bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’une artisan directement en contact avec le public » - le commerce de détail se caractérise par le contact direct avec le public consommateur (vente de marchandises, mais aussi prestations de service - Il doit s’agir d’un « commerce » de détail ou de l’activité d’un artisan (exclusion par exemple des professions libérales). - La clientèle doit être acquise principalement par un contact avec le public en général (cela permet d’exclure par exemple le tenancier de la buvette d’un club sportif). - pas le commerce de gros ou demi-gros - Lien avec les « shop in the shop » - voir infra Attention : bail commercial = « Retail lease »; pas « Commercial lease » qui, dans de nombreux pays, a une acception plus large

18 3. Le bail commercial – Champ d’application
Exemples d’affectations en principe soumises à la loi : Tous commerces de détail en général Tous établissements Horeca (y compris hôtels) Agences bancaires, agences immobilières, agences de voyage, etc. Salles de spectacles (cinéma, concert, théâtre, etc.) Activités sportives ou récréatives accessibles au public en général (ex.: fitness center) Parking public Cas « limites »: - Maison de repos ; club de sport «  privé » ; centre de vacances Solutions ? Sont visés tant les immeubles bâtis que les terrains non bâtis.

19 3. Le bail commercial – affectation
Question particulière : mix commercial / limites conventionnelles à l’affectation/exclusivité Comment assurer le mix commercial ? La loi de 1951 date d’avant les centres commerciaux… Les clauses d’affectation strictes sont parfaitement valables « une affectation définie avec précision trouve sa raison bien légitime dans le fait qu’un centre commercial constitue une entité dont la réussite est essentiellement liée à une répartition équilibrée des divers commerces qui y sont représentés » (Juge de Paix de Woluwe-Saint-Pierre, 10 septembre 1992) En principe : idem pour les clauses d’enseigne NB : faculté de cession ou de sous-location ne met pas en échec de telles clauses Réserve : clauses d’enseigne Droit de préférence au profit du bailleur en cas de cession du bail par le preneur

20 3. Le bail commercial – affectation
Question particulière : mix commercial / limites conventionnelles à l’affectation/exclusivité Absence d’exclusivité au profit du preneur Rareté des clauses d’exclusivité en faveur du preneur Pour le surplus : obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible (art. 1719), mais pas de garantir pour le trouble du fait de tiers (art. 1325) (trouble affectant la chose >< trouble affectant le produit qu’on en escompte) Louer à des concurrents du preneur n’est pas un manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible.

21 3. Le bail commercial – affectation
Question particulière : mix commercial / limites conventionnelles à l’affectation/exclusivité Lien avec clause d’affectation restrictive Clause d’affectation restrictive a parfois été interprétée par la jurisprudence comme impliquant une exclusivité Interprétation injustifiée ; affectation >< exclusivité ; et jurisprudence récente fixée en sens contraire Le bailleur n’est pas tenu, vis-à-vis d’un locataire, de faire respecter les obligations souscrites par un autre locataire (Cass. 17 sept. 1981)

22 3. Le bail commercial – Durée et facultés
de résiliation Durée durée minimale de 9 ans But: protéger le fonds de commerce Impératif → une clause prévoyant une durée inférieure à 9 ans n’est pas valable (sauf sous-location) → le bail initial ne peut être conclu pour une durée indéterminée Durée de plus de 9 ans est permise : intérêt d’avoir plus de 9 ans (multiples de 3) : 3 renouvellements + résiliation triennale Inconvénients : droits d’enregistrement - solidarité en cas de cession – acte notarié pour opposabilité Intérêt pour le preneur d’avoir un bail de plus longue durée, et c’est autorisé par la loi

23 3. Le bail commercial – Durée et facultés de résiliation
Résiliation anticipée Résiliation amiable: par acte notarié ou déclaration devant le Juge de paix Résiliation unilatérale a) Faculté de résiliation triennale accordée au preneur (impérative) En principe, nullité des mécanismes visant à entraver ce droit (indemnités, modification du préavis, écartement en raison du fait que l’immeuble a été construit pour le preneur). b) Faculté de résiliation accordée au bailleur Le bailleur ne peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat que si cette faculté lui a été expressément réservée par le contrat et s’il entend résilier anticipativement afin d’exercer un commerce dans les lieux loués Epée de Damoclès sur le fonds de commerce

24 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Le preneur peut solliciter le renouvellement de son bail; il n’a pas de droit absolu à l’obtenir Droit limité à 3 renouvellement de 9 années chacun (quelle que soit la durée initiale) Renouvellements de moins de 9 ans sont possibles Le sous-locataire doit dénoncer sa demande au bailleur principal

25 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Délai : entre 18 et 15 mois avant l’expiration Contenu : préciser les conditions proposées par le preneur Un engagement du bailleur d’accorder le renouvellement ne dispense pas le preneur d’introduire la demande selon les formes et délais légaux Formes : - Lettre recommandée ou exploit d’huissier (pas par porteur) - Rappel au bailleur qu’il a 3 mois pour répondre et qu’à défaut de réponse, il est présumé consentir au renouvellement aux conditions proposées - Le signataire doit avoir le pouvoir d’engager la société - le manager du centre n’a pas nécessairement le pouvoir de recevoir les demandes de renouvellement - vérifier le siège social ! ! Accord anticipé sur le renouvellement : nullité relative (en faveur du bailleur). Le bailleur peut renoncer anticipativement à refuser le renouvellement, mais celui-ci doit néanmoins être demandé. Formalisme extrême. Prudence !

26 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Plusieurs motifs de refus de renouvellement prévus par la loi (article 16) – Les plus courants : l’occupation personnelle (pas d’indemnité d’éviction commerce similaire dans les lieux loués; dans ce cas, indemnité d’éviction égale à 2 ans de loyer); l’affectation non commerciale: indemnité d’éviction d’un 1 an de loyer ; la reconstruction de l’immeuble: indemnité d’éviction égale à 1 an de loyer sauf si démolition/reconstruction rendues nécessaires par la vétusté; les manquements graves du preneur: pas d’indemnité d’éviction; Yves Delacroix

27 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Les autres motifs : l’offre supérieure d’un tiers : procédure stricte et d’application assez peu courante; à conditions égales, le preneur a priorité l’absence d’intérêt légitime: hypothèse du preneur qui a commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué/ou qui disposerait d’un immeuble dans le voisinage immédiat où il pourrait continuer son exploitation refus discrétionnaire : indemnité d’éviction égale à au moins 3 ans de loyer (indemnisation intégrale du préjudice subi par le preneur) 27

28 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Accord du bailleur subordonné à des conditions différentes Le preneur a 30 jours pour (i) marquer son accord ou, en cas de désaccord (ii) saisir le Juge de paix Attention : ne pas aller devant le juge de paix dans les 30 jours en cas de désaccord entraîne la déchéance du droit au renouvellement, mais l’absence de confirmation de l’accord dans le délai de 30 jours aussi ! Le Juge statue « en équité ». Le plus souvent, expert points de comparaison – aménagements du preneur Tendance du juge à conserver les clauses du bail pour les demandes de modifications autres que financières Droit de désistement du preneur (article 20) 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction Attention : même s’il est d’accord avec les nouvelles conditions demandées par le bailleur, le preneur doit notifier son accord dans les 30 jours, sous peine de déchéance de son droit de renouvellement.

29 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Quelques points spécifiques (1) Le renouvellement constitue un nouveau bail : enregistrement (opposabilité aux tiers); garantie locative; fin de la solidarité du cédant Possibilité de renouvellement extra-légal (au-delà des 3 renouvellements) : n’entraîne pas nouveau bail commercial susceptible de trois renouvellements légaux (mais nécessité d’une convention claire sur ce point)

30 3. Le bail commercial – Renouvellement et indemnité d’éviction
Quelques points spécifiques (2) Si pluralité de preneurs : la demande de renouvellement doit émaner de tous Si pluralité de bailleurs : la demande doit être adressée à tous et le refus d’un seul entraîne le non-renouvellement Prolongation par tacite reconduction : « Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l’expiration du bail, laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de 18 mois au mois, sans préjudice du droit, pour le preneur de demander le renouvellement » (article 14). Ne vise pas la situation du preneur qui a épuisé son droit aux 3 renouvellements légaux

31 3. Le bail commercial – Révision triennale du loyer
Révision triennale du loyer (article 6) « A l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble louée est supérieure ou inférieure d’au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision (…) » Correctif à la longue durée dans le chef du bailleur, mais utile également au preneur cf : lien avec le débat sur le vide locatif Disposition impérative au profit de chacune des parties : cette faculté ne peut donc être exclue du bail On ne peut pas non plus la reporter. Il faut des circonstances nouvelles (pas nécessairement imprévisibles) : nouvelle voirie, développement spécifique du quartier, etc. -> constituer un bon dossier Action devant le Juge de paix dans les 3 derniers mois du triennat 31

32 3. Le bail commercial – Cession et sous-location
Le principe : droit commun : cession et sous-location autorisées sauf clause contraire (article 1717 C.civ.) Généralement : restrictions conventionnelles MAIS : en bail commercial, les clauses d’interdiction ne peuvent faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la sous-location du fonds de commerce (sauf si le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble) Le preneur doit signifier le projet d’acte de cession ou de sous-location au bailleur Le bailleur a 30 jours pour s’y opposer pour de « justes motifs » (notamment si commerce exercé depuis moins de 2 ans ou bail renouvelé depuis moins de 2 ans) Le preneur a alors 15 jours pour se pourvoir devant le Juge de paix Réponse des bailleurs : droit de préemption

33 3. Le bail commercial – Cession et sous-location
CESSION ET SOUS-LOCATION – analyse de clause Clause habituelle favorable au bailleur Le Preneur ne pourra céder le présent bail, ni sous-louer les lieux loués en totalité ou en partie, sans le consentement préalable, exprès et écrit du Bailleur qui, s’il accepte, pourra subordonner son accord aux conditions qu’il estimera raisonnablement nécessaires. En toute hypothèse, aucune cession partielle ne sera autorisée. Sous-location – clause à éviter : En cas de cession ou de sous-location, portant sur les lieux loués, en totalité ou en partie, le cessionnaire et le sous-locataire seront tenus solidairement de toutes les obligations du Preneur découlant du présent bail. Obtenir d’ores et déjà l’accord du bailleur sur des situations prévisibles (sociétés liées par exemple) Attention aux clauses d’affectation et d’enseigne !

34 3. Le bail commercial – Cession et sous-location
Cession et sous-location entraînant des relations complexes : Cédant reste solidairement tenu pour le bail en cours (hors renouvellement) Sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession de bail Si le bail principal prend fin avant l’échéance par la faute, à l’initiative ou de l’accord du locataire principal, le sous-locataire devient locataire direct, aux conditions à déterminer de commun accord ou par le Juge Le sous-locataire dispose d’un droit direct de demander le renouvellement au bailleur principal ; le locataire principal n’a pas l’obligation de demander le renouvellement Yves Delacroix

35 3. Le bail commercial – Droit du preneur d’effectuer des travaux
Article 7de la loi (caractère impératif) : Droit d’effectuer des transformations dont le coût ne dépasse pas 3 ans de loyer Respecter sécurité, salubrité et esthétique du bâtiment Soumettre le projet préalablement au bailleur, qui a 30 jours pour s’y opposer pour « juste motifs » En cas de refus du bailleur, le preneur peut soumettre le différend au Juge de Paix 35 Yves Delacroix

36 3. Le bail commercial – Droit du preneur d’effectuer des travaux
Sort des travaux en fin de bail Article 9 de la loi (caractère supplétif) : Le bailleur ne peut exiger la suppression des travaux Il peut toutefois s’opposer à leur suppression par le preneur et les conserver Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur doit une indemnité : contrevaleur des matériaux et de la main d’œuvre ou somme égale à l’augmentation de valeur (à son choix). Pour les transformations non autorisées, le bailleur a toujours le droit de demander leur suppression (même en cours de bail). S’il les conserve, il ne doit pas d’indemnité. Dérogations conventionnelles très fréquentes Généralement les clauses donnent le choix au bailleur entre conserver ou faire enlever. Points d’attention : Quel est le régime par défaut ? Dans quel délai le bailleur doit-il se prononcer ? Dans quel état sont remis les travaux conservés par le bailleur ? Yves Delacroix

37 5. Le leasing immobilier – Notion et caractéristiques
Principe : le lessor construit, fait construire ou acquiert un immeuble à la demande du lessee et selon ses spécifications dans le but de l’utiliser à des fins professionnelles. Caractéristiques : Initialement, opération principalement financière : Redevance correspond à un pourcentage de l’investissement consenti par le lessor Durée du leasing correspond à la durée de vie économique de l’immeuble Le lessor reste propriétaire de l’immeuble mais n’en assume (presque) aucun risque Selon les cas, il peut être on-balance ou off-balance et ‘TVA’ ou ‘non TVA’ Le leasing est un contrat sui generis (non organisé par le Code civil.

38 5. Le leasing immobilier – Parfois substitut au bail
Le leasing est parfois un substitut au bail : Pourquoi un leasing et non un bail ? Eviter l’application de la loi sur les baux commerciaux (résiliation triennale au profit du preneur, révision triennale, renouvellement, etc.). Récupération de la TVA. (et donc meilleurs conditions locatives ?) Intérêt pour les opérations intra-groupes Confirmations / nouvelles perspectives / offertes par l’avis CNC de 2015

39 5. Le leasing immobilier – Contraintes TVA
Conditions TVA : immeuble bâti neuf (au sens du code TVA) construit ou acquis selon les indications détaillées du preneur utilisé par le preneur dans l’exercice de son activité d’assujetti contrat non résiliable et non translatif de propriété option d’achat au terme du leasing Reconstitution intégrale du capital investi par le donneur Durée généralement égale ou supérieure à 15 ans (délai de révision TVA) Principal inconvénient = option d’achat, durée, caractère non résiliable

40 6. Occupation précaire Faculté accordée à une personne pour l’utilisation d’un immeuble déterminé contre paiement d’un prix, et ce jusqu’à révocation Jouissance >< simple tolérance Permet d’éviter l’application des législations impératives (ex. : bail commercial), Que si des circonstances spécifiques le justifient Durée effective en principe sans incidence sur la qualification : importance du caractère précaire – à justifier. Exemples : - immeuble en attente de permis - local dans l’attente de trouver autre chose - droits limités du concédant lui-même - Caractère amovible

41 6. Occupation précaire Question particulière : kiosques
statut hors bail commercial reconnu par la jurisprudence : caractère amovible Déplacements successifs Durée limitée dans le temps MAIS Il revient au juge de qualifier la convention Quelle est l’intention réelle des parties ? Durable ou précaire ? Si jouissance d’un local déterminé contre prix -> louage de chose -> bail commercial

42 6. Occupation précaire Question particulière : shop in the shop
statut hors bail commercial reconnu par la jurisprudence : Pas de clientèle propre (pas de moyen, compte tenu des circonstances particulières et des modalités particulières d’exploitation, de développer une clientèle propre) (cass, 20 mars 2014) Situation, caractère fixe et permanent des espaces loués, accès, autonomie de l’exploitation Élément déterminant : contacts indirects avec clientèle / clientèle spécifique et limitée Droit d’exercer une activité professionnelle et article e18 CTVA : l’activité concédée prime sur l’usage des locaux

43 6. Occupation précaire Question particulière : pop up store
Exception légale pour les « baux de circonstance » « ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section : 1° les baux qui, en raison de la nature du bien ou de la destination ou des usages sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an » ( art. 2, al. 1) Exemples classiques : foire ou une exposition temporaire ; activité touristique Aujourd’hui : pop up store

44 7. Usufruit Droit réel – nature différente du bail (commercial) (droit personnel) Attention aux droits d’enregistrement : 10% ou 12,5% En pratique : seulement si immeuble neuf (TVA) et durée de 15 ans (ou accord sur la révision) Un accord sur une résiliation anticipée nécessite un accord sur la révision TVA

45 8. Prêt à usage (« commodat »)
Il doit s’agir d’un contrat à titre gratuit Attention : dans le cadre d’un bail, le « prix » ne doit pas nécessairement être en argent : si une contrepartie est prévue, elle peut entraîner la requalification. Refacturer le précompte immobilier et les charges d’usage et d’entretien n’est en principe pas de nature à entraîner la requalification. FIN