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La TPS/TVQ : Quelques points dintérêt concernant les fournitures dimmeubles.

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1 La TPS/TVQ : Quelques points dintérêt concernant les fournitures dimmeubles

2 Immeubles Au Québec: Les immeubles (CCQ) Les baux y afférents

3 Fourniture taxable Fourniture effectuée dans le cadre dune activité commerciale Activité commerciale = la réalisation de fournitures dimmeubles (sauf des fournitures exonérées) Les fournitures dimmeubles sont des fournitures taxables sauf si elles sont exonérées

4 Fourniture taxable Vente dun immeuble dhabitation neuf Location et vente dimmeubles commerciaux Location dun immeuble dhabitation de courte durée (moins dun mois)

5 Fourniture exonérée (Partie I, Annexe V LTA) Vente dun immeuble dhabitation usagé Location dimmeuble dhabitation de longue durée Certaines ventes effectuées par des particuliers et fiducies personnelles Terres agricoles (à des personnes liées)

6 Fourniture combinée dimmeuble Article 136 LTA Fourniture dun immeuble qui comprend un immeuble dhabitation et un autre immeuble: Des fournitures distinctes

7 Déclaration erronée (art. 194 LTA) Lorsque fournisseur effectue une fourniture taxable par vente mais a déclaré la fourniture exonérée Sauf si acquéreur savait ou devait savoir quil ne sagissait pas dune fourniture exonérée Fournisseur est tenu de payer TPS/TVQ (7/107 TPS, 7,5/107,5 TVQ)

8 Inscription (article 240 LTA) Toute personne qui effectue une fourniture taxable dans le cadre dune activité commerciale sauf une personne dont la seule activité commerciale consiste à vendre des immeubles en dehors du cadre dune entreprise

9 Fourniture taxable dimmeuble à un non-inscrit Vendeur doit percevoir TPS/TVQ de lacquéreur (si inscrit: rapport de taxes, si non-inscrit: formulaire spécifique) Si vendeur est un non-inscrit: Remboursement de la TPS/TVQ payée lors de lachat initial (Article 257 LTA )

10 Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit Exception à la règle de la perception: Le vendeur nest pas tenu de percevoir la TPS/TVQ car lacquéreur est inscrit Acquéreur sautocotise Rapport de taxe de lacquéreur inscrit (payer la TPS/TVQ et récupérer CTI/RTI sur la partie commerciale)

11 Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit Exemple: Un dentiste inscrit achète un immeuble: -loue 60% de limmeuble de façon commerciale -occupe 40% lui-même pour ses activités exonérées Le dentiste sautocotise : -doit payer la taxe sur 100% -récupère seulement 60% de la taxe en CTI/RTI (puisque 40% de limmeuble nest pas utilisé dans le cadre de ses activités commerciales)

12 Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit Or, lorsquun acquéreur inscrit ne peut récupérer 100% des CTI/RTI (ex.: dentiste), il doit « financer » la taxe jusquà ce quil vende. Lors de la vente taxable par un inscrit, ce dernier peut récupérer à titre de CTI/RTI, la valeur de la teneur en taxe multipliée par le pourcentage que représente lutilisation de limmeuble en dehors du cadre de ses activités commerciales.

13 Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit AUTOCOTISATION: Mais responsabilité finale de la TPS/TVQ?

14 Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen Le fournisseur a été cotisé pour la TPS non perçue sur la vente dun immeuble commercial Le document relatif à la vente affirmait que lacquéreur était inscrit et quil devait sautocotiser Représentations de lacquéreur étaient fausses

15 Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen La Cour canadienne de limpôt a décidé que le fournisseur était responsable de la TPS: Si un acquéreur nest pas inscrit validement, la règle générale de la perception par le fournisseur sapplique

16 Solution? Divulgation volontaire? Entente avec lacquéreur pour récupérer la TPS/TVQ? TPS/TVQ incluse ou en sus? Poursuivre lacquéreur? Article 224 TPS ou droit civil? Pénalités et intérêts? RÉVISER LES NUMÉROS DE TAXES!

17 Vente dentreprise Larticle 167 LTA permet que le fournisseur et lacquéreur fassent un choix pour éviter que la TPS/TVQ ne soit payable. Test du fournisseur: vend tout ou partie dentreprise Test de lacquéreur: acquiert la totalité ou presque des biens quil est raisonnable de considérer comme nécessaires à lexploitation de lentreprise

18 Vente dentreprise Attention: autorités fiscales considèrent que, si un immeuble ou un bail nest pas transféré alors que tous les éléments de lactif du vendeur le sont, la valeur de limmeuble ou du bail acquis dun tiers doit être incluse dans le dénominateur.

19 Vente dentreprise Exemple: JVM des équipements transférés : $ JVM de limmeuble non transféré: $ Autre immeuble utilisé par lacquéreur: 50000$ Calcul: actifs transférés : $ : 80% biens nécessaires $ $

20 Vente dentreprise 167 LTA: Choix possible sauf si le fournisseur est inscrit et que lacquéreur ne lest pas Choix possible si fournisseur et acquéreur sont non-inscrits mais : le fournisseur doit quand même percevoir la taxe sur limmeuble.

21 Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA Choix permettant à un inscrit et aux participants de confier la responsabilité de la gestion de la TPS/TVQ à lun dentre eux Autrement, chaque participant doit gérer sa proportion de la taxe Activité admissible: construction, location dun immeuble

22 Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA Un participant peut ne pas être impliqué à titre dinvestisseur, mais il doit être impliqué au niveau de la gestion ou des opérations.

23 Fournitures à soi-même Règle dautocotisation Constructions ou rénovations majeures sont achevées en grande partie et le constructeur fournit une habitation à titre résidentiel Constructeur est réputé avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de limmeuble au plus tard le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou le jour où lhabitation est transférée

24 Fournitures à soi-même (Cont.) Constructeur est réputé avoir payé à titre dacquéreur et perçu à titre de fournisseur la TPS/TVQ sur la JVM de limmeuble

25 Fournitures à soi-même (Cont.) Intention: mettre sur le même pied le constructeur et un promoteur qui achète un immeuble neuf Date: évaluation dun immeuble non terminé Dépenses engagées après la fourniture sont engagées dans le contexte de la fourniture exonérée

26 Fournitures à soi-même JVM: trois méthodes dévaluation reconnues: méthodes du coût, de la parité et du revenu

27 Fournitures à soi-même : JVM Affaire Charles Wood Legend and Profit Housing: JVM dun immeuble égale le coût moins les éléments improductifs Affaire Québec Inc.: JVM doit tenir compte de la nature de limmeuble Méthode du coût peut sembler loption appropriée dans le cas dun immeuble neuf

28 Fourniture taxable: remboursement habitation neuve Délai de 2 ans Remboursement de TPS/TVQ calcul TPS: entre 0 et $ = le moindre de 36 % de la TPS payée ou de $ entre $ et $ = A x (450000$ - B) $ A: le moindre de 36% de la TPS payée ou de 8750$ B: la contrepartie totale

29 Fourniture taxable: remboursement habitation neuve calcul TVQ : moins que $: (36% x (A – B)) + B moins que $: ( 5642$ x (225000$ - C) ) + B (25000$) plus que $ = B A: TVQ payée B: TVQ payée à légard du remboursement de TPS pour habitation neuve C: Total de la contrepartie Pour un particulier et non une fiducie

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