Relations Bailleurs/Locataires: Mode d’emploi Maison de la Justice et du Droit DUNKERQUE Mercredi 8 Juin 2005 10 H – 18 H.

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1 Relations Bailleurs/Locataires: Mode d’emploi Maison de la Justice et du Droit DUNKERQUE Mercredi 8 Juin H – 18 H

2 Objectifs: Information pour les bailleurs et les locataires
Répondre aux besoins d’information sur les différents acteurs de la relation bailleurs locataires Fournir une base documentaire et non une étude de cas

3 Fixer le cadre: Locataires et bailleurs, droits et devoirs
Le Bailleur: Délivrance au locataire du logement et de ses équipements en bon état d’usage et de réparation; Assurer au locataire une jouissance paisible; Garantir le locataire des vices et défauts, notamment en effectuant à ses frais les réparations autres que locatives ( sauf arrangement contractuel particulier)

4 Fixer le cadre: Locataires et bailleurs, droits et devoirs
Le Locataire: Usage paisible des lieux loués; Ne pas entraîner de dégradations de l’immeuble/ne pas transformer l’immeuble, sauf à engager sa responsabilité; Ne pas créer de conditions d’occupation contraires à la santé; Entretenir le logement et les équipements Effectuer de menues réparations (Sauf si les désordres sont causés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure) Laisser effectuer les travaux demandés par le bailleur

5 Présentation des trois pôles du salon
J’entre dans les locaux Meublés/Non meublés: Je suis dans l’immeuble: Je quitte la location:

6 Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 1° L’entrée dans les locaux
- CAF: Mme VERHAEGHE - ADIL: Mme REVEZ - Notaires: Me SENLECQ - CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie): Mme HAFI M. PECHON - CILGERE: Melle DEBUISSCHERT - Huissier: Me DOCO - CUD: M. SIMONET

7 Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 2° Le temps de la location
- MAISON FLAMANDE: M. CLAEYS - CLCV: Mme ETCHETO M. DEPUYDT - CAF de DUNKERQUE: Mme LOYWICK - MAIRIE DE DUNKERQUE (Hygiène et santé): M. VIGNOBLE - CONCILIATEUR DE JUSTICE: M. MARCHAND - BUREAU D’AIDE AUX VICTIMES DU COMMISSARIAT CENTRAL DE DUNKERQUE: M. CAILLE - DELEGUE DU PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE: M. LAVALLẾE - HUISSIER: Me DENIMAL AVOCAT: M. le Bâtonnier R. MOREL, Me COLOMBANI

8 Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 2° Le temps de la location
AVOCATS: M. le Bâtonnier R. MOREL Me ILIAS KARAGHIANIS Me Sabine DELEU Me Charlotte CATRIX Me Armide REY QUESNEL Me Jean - Pierre MOUGEL Me Jacques - Louis COLOMBANI Me François ROSSEEL Me Virginie DENIS

9 Présentation des acteurs des trois pôles du salon: 3° La sortie des lieux
- SOUS PREFECTURE: Mme BLONDEZ Mme MORGANTE - Centre d’Information des Droits des Femmes (CIDF): Melle CNUDDE Mme LANNOY Mme HARS - CLCV: M BONDUELLE - Chambre Régionale des Propriétaires et Copropriétaires du Nord Pas de Calais et de la Somme: M. PREVOT - CONCILLIATEUR DE JUSTICE: M. MARCHAND - HUISSIER: Me WAESELYNCK - AVOCATS: Me COLOMBANI - PARTENORD HABITAT (Bailleur social): M. SOULOUMNIAC

10 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- La CAF de DUNKERQUE Mme VERHAEGHE répond aux questions sur: Les conditions d’attribution des aides au logement La prime de déménagement Les demandes d’aides au logement Le changement d’adresse Internet La qualité du logement L’accession à la propriété: les prêts ouvrant droit à l’aide au logement Le logement étudiant Le tiers payant

11 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- Agence Départementale d’Information sur le Logement (A.D.I.L.) Mme Revez vous oriente sur l’ensemble des questions posées par la relation Bailleur Locataire: Locataire: vous cherchez un logement? Propriétaire: vous avez un logement à louer? L’état des lieux, comment procéder? Un contrat écrit clarifie les relations

12 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- Le Notaire Me SENLECQ aborde les thèmes suivants: Le bail notarié, comment le faire rédiger? Les mutations d’immeubles, qu’est-ce que c’est? Le droit de préemption, quand? Les clauses légales/abusives du bail, comment les repérer? Le cas du décès du locataire, comment faire? Les tarifs de la rédaction d’un bail? Les questions fiscales La location de meublés: Qu’est-ce qu’un meublé? La loi de 1989 Une SCI familiale?

13 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- Le CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) Mme HAFI et M. PECHON répondent aux questions suivantes: Quels sont les dossiers à établir? Comment se fait l’attribution? L’état des lieux visible? Le bail: toujours écrit? Les assurances, une nécessité? Les règles de l’immeuble, pourquoi? Les aides, à qui s’adresser? Les vérifications à effectuer?

14 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- CILGERE Nord: Melle DEBUISSCHERT: Quelles aide à l’entrée dans le logement? - L’avance Loca – Pass pour financer le dépôt de garantie - La garantie Loca – Pass ou caution pour se porter garant - Un prêt pour les travaux: Le Pass – Travaux - Une aide avec Cil – Pass: assistance en cas d’événement difficile et imprévu - Un accompagnement en cas de mutation ou d’embauche avec Cil-Pass mobilité.

15 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- L’Huissier Que doit contenir l’état des lieux? L’immeuble (Mur/Charpente) Les pièces principales Les éléments d’équipement Les conséquences du défaut d’état des lieux? Est-il utile de faire constater des détériorations apportées à l’immeuble lors de l’entrée dans les locaux soit par le locataires soit par le propriétaire?

16 Pôle 1: J’entre dans les locaux
- La Communauté Urbaine de Dunkerque. M. SIMONET répond aux questions suivantes: - Le traitement de la demande de logement: Le fichier communautaire qu’est-ce que c’est? - Le logement indigne: critères? - L’information du public: Guide du logement, des réponses aux grandes questions.

17 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
- MAISON FLAMANDE (BAILLEUR SOCIAL) M. CLAEYS

18 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
- CLCV: Mme ECHETO, M. DEPUYDT répondent aux questions relatives: Au respect des contrats d’entretien Au contrôle des charges locatives Au respect des lieux et des communs Au respect du voisinage Aux travaux (A la charge du locataire) A la mise en conformité des voies communes

19 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
La CAF de DUNKERQUE: Mme LOYWICK répond aux questions relatives: - Aux déclarations de ressources - Au renouvellement des droits au 1/07 - Aux échanges CAF/IMPOTS - Aux changements de situation - Aux impayés de loyer - A la décence du logement - Au prêt amélioration de l’habitat - Aux prêts pour travaux - A la résiliation du bail

20 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
- La Mairie De DUNKERQUE M. VIGNOBLE aborde les questions relatives: - A la police sanitaire du Maire - Aux logements insalubres (Saturnisme…) - A la notion de logement décent - A l’alimentation en eau potable - A l’assainissement - A l’humidité - Aux installations de chauffage - Aux animaux dans le logement - A la sécurité domestique - A l’entretien d’un logement - A l’accumulation de déchets - Au procès verbal - Aux arrêtés municipaux

21 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
- Le conciliateur de justice: M.MARCHAND Qui est le conciliateur? Domaines d’intervention? Les différends de voisinage Les tapages et les nuisances Les relations bailleur/locataire: Travaux

22 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
Police Nationale - Le Bureau d’aide aux victimes : M. CAILLE Le Délégué du Procureur de la République: M. LAVALLẾE Abordent sous un certain angle les questions relatives: Aux différends de voisinage Aux tapages et nuisances A l’occupation des halls d’entrée d’immeubles

23 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
- Huissier Me DENIMAL Le rôle de l’huissier: « En première ligne pour aussi trouver des solutions et des accords » Formes du commandement? Comment réagir devant un commandement de payer? Du commandement à l’expulsion: la loi permet – t-elle des médiations en cours de route? Le P.V. de constat quels en sont les axes les plus fréquents? Non entretien des locaux Litiges entre voisins Litiges entre bailleurs et locataires

24 Pôle 2: Je suis dans l’immeuble
- Avocat Ordre des Avocats DUNKERQUE Élément d’un système ordonné de justice Quel est le rôle de l’Avocat? Conseiller/Défendre Le commandement de payer? (Action/Réaction) Comment se présente l’assignation à comparaître devant le juge d’instance? Coûts/Aide Judiciaire? Autres thèmes en questions: Analyse des clauses du bail et évaluation de leur application… La consignation des loyers L’orientation vers les différents services (ADIL, FSE…) Assistance dans la phase judiciaire devant le Tribunal d’instance (Demande de délais, de suspension de la clause résolutoire pendant la durée des délais, demandes d’expulsions…)

25 Pôle 3: La sortie des lieux
- Sous Préfecture de DUNKERQUE Phase extrême: La contrainte: comment s’exerce t-elle? MMES BLONDEZ et MORGANTE répondent aux questions sur: La loi du 6 juillet 1989 (art 24) assignation et commandement ; Loi du 9 juillet 1991 art 16 et 17 (Force Publique). Le Déroulement/ les phases d’une expulsion: L’ enquête sociale effectuée avant l’audience Le commandement de quitter les lieux Le concours de la force publique

26 Pôle 3: La sortie des lieux
CIDF: Mme CNUDDE, Mme LANNOY, Mme HARS répondent spécifiquement aux demandes concernant: Le congé donné par le locataire Le cas particulier du délai de préavis Le congé donné par le bailleur Le congé pour vendre Les modalités de visite du logement Le locataire âgé Le congé pour motif sérieux et légitime La résiliation pour défaut de paiement La restitution du dépôt de garantie A qui délivrer le congé? L’exception au droit de préemption La révision du loyer en fin de bail Le décès du locataire ou abandon de domicile L’expulsion Les différences entre location libre et location meublée

27 Pôle 3: La sortie des lieux
- CLCV: M. BONDUELLE Qu’est ce que: Le pré – état des lieux? L’état des lieux? La récupération de la caution?

28 Pôle 3: La sortie des lieux
- La Chambre Régionale des Propriétaires et copropriétaires du Nord Pas de Calais et de la Somme: Concernant les propriétaires: - Relocation - Etat des lieux - Dégradations M. PREVOT

29 Pôle 3: La sortie des lieux
Conciliateur de justice: M. DUVIN M. SALEK Comment se déroule la conciliation? Comment parvenir à un accord?

30 Pôle 3: La sortie des lieux
- Huissier: Me WAESELYNCK La restitution du dépôt de garantie en questions: Le recouvrement des loyers impayés: jusqu’où ne pas aller trop loin? Intérêt d’avoir bien préparé la sortie dès l’entrée dans les lieux… L’expulsion: commandement de libérer les locaux - Déroulement, délais, information de la Préfecture?…

31 Pôle 3: La sortie des lieux
- AVOCAT Monsieur le Bâtonnier MOREL La restitution du dépôt de garantie: Négociations/contentieux? Comment négocier sur des positions radicales? Des questions pratiques: - Qui assigner? - Difficultés des comptes « a posteriori »? - Les dommages et intérêts? Le commandement de libérer les locaux: Importance de l’enquête sociale ordonnée généralement dès l’assignation; saisine du juge de l’exécution?

32 Pôle 3: La sortie des lieux
- PARTENORD HABITAT (BAILLEUR SOCIAL) M. SOULOUMNIAC

33 La dernière chance: le protocole BORLOO (Circ
La dernière chance: le protocole BORLOO (Circ. mai 2004; Loi janvier 2005; décret du 27 mai 2005) - Le protocole ne peut intervenir qu’après une décision judiciaire (Les bailleurs sociaux sont parties à l’accord, à l’exclusion des bailleurs privés). - Le plan d’apurement doit être entériné par la CDAPL avant la signature du protocole. Le locataire doit être : « De bonne foi » - Quels sont les engagements du locataire? Reprendre le paiement des loyers courants Accepter l’accompagnement social Apurer sa dette Accepter un relogement éventuellement Assurance

34 La dernière chance: le protocole BORLOO.
- Quels sont les engagements du bailleur? - Suspendre la procédure - Proposer un plan d’apurement « Réaliste » - Conséquences? Rétablissement de l’APL Versement du rappel le cas échéant Maintient dans les lieux tant que le protocole est respecté